Можно ли продать землю с обременением?

Можно ли продать землю с обременением?

Порядок продажи земельного участка с обременением

Обременение земельного участка – это официально зарегистрированное ограничение на возможные распорядительные действия с этим объектом недвижимости. Установление обременений на землю сопровождается их официальной регистрацией в службе Росреестра, а любые случаи распоряжения могут быть существенно осложнены или вовсе невозможны.

Что это такое

Законодательные акты устанавливают приоритет права собственности над остальными формами владения или пользования недвижимыми объектами. Однако даже исключительное право на землю в ряде случаев может быть ограничено на основании:

  • нормативного правового акта федерального уровня;
  • соглашения, стороной которого будет являться собственник участка;
  • судебного акта.

Обременение, которое повлияет на возможность распоряжения землей, должно быть надлежащим образом зарегистрировано в службе Росреестра. В противном случае оно не вступает в силу и не влияет на права и обязанности контрагентов по возможным сделкам.

В состав возможных обременений на земельные наделы входят:

  • арендный договор, срок которого превышает один год (только такая продолжительность аренды обязывает стороны обратиться в службу Росреестра на регистрационные действия);
  • арест на основании судебного постановления, который устанавливает на период рассмотрения исковых материалов;
  • арест на основании постановления должностных лиц ФССП, который необходим для проведения исполнительного производства;
  • публичный или частный сервитут, по условиям которого вводится постоянное или временное право пользования участком для иных лиц;
  • залог, который является средством обеспечения денежных обязательств (например, типичным случаев залога будет являться ипотека);
  • доверительное управление, оформленное в виде договора;
  • концессия.

Правовые последствия перечисленных обременений могут быть различными. Далеко не все они предусматривают запрет на совершение сделок продажи участка, однако их учет при распоряжении землей является обязательным.

Выявление возможных обременений является важнейшим этапом проверки чистоты сделки. Ключевое значение эти факты имеют для покупателя земли, так как он несет риски вложения денежных средств в объект недвижимости с обременением.

Рассмотрим, как будет происходить купля продажа земельного участка с обременением, и какие нюансы нужно соблюсти сторонам.

Арест участка

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны. После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН. При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

Что можно предпринять, чтобы продать землю под арестом? Наиболее простым и очевидным вариантом является устранение причин, которые послужили основаниями для ареста:

  • исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
  • устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
  • предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.

Аренда

Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение. Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком. Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

  • при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
  • сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
  • переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

При внесении в госреестр ЕГРН сведения о переходе права собственности, запись о наличии аренды сохранится неизменной. В выписке ЕГРН, которую получит новый владелец, эта графа будет содержать запись об обременении вплоть до завершения срока арендного соглашения.

Сервитут

Введение публичных или частных сервитутов происходит на основании соглашения, судебного постановления или законодательного акта. Содержание сервитута предоставляет третьим лицам ограниченные права пользования участком, однако не является запретом для совершения распорядительных сделок.

При продаже земли с учетом сервитута необходимо учитывать следующие особенности:

  • к новому собственнику перейдут все обязанности, включенные в содержание сервитута, отказаться от такого обременения в одностороннем порядке невозможно;
  • если срок сервитута истечет после перехода земли к новому владельцу, установление ограниченного права пользования будет происходить уже путем согласования с текущим собственником;
  • сведения о зарегистрированном сервитуте должны указывать в договоре купли-продажи в виде отдельного пункта.

Как правило, наличие публичного или частного сервитут существенно снижает рыночную стоимость земельного участка. Во время регистрационных действий в службе Росреестра сведения о сервитуте будут сохранены в ЕГРН в низменном виде, о чем будет указано в выписке.

Залог

Установление залогового обязательства гарантирует кредитору соблюдение его денежных интересов путем обращения взыскания на участок. По этой причине распоряжение землей с зарегистрированным залогом, в том числе и ипотекой, сопровождается получением согласия залогодержателя. Если такое согласие отсутствует, продать участок будет невозможно.

Вот на что нужно обратиться внимание при оформлении договора купли-продажи на участок под залогом:

  • снятие залога возможно только путем полного исполнения денежных обязательств (например, если залогодержателем выступает банк по кредитному договору, продавцу нужно погасить всю сумму долга и проценты еще до совершения сделки);
  • если залогодержатель дает согласие на продажу земли, это факт отражается в договоре (залогодержатель включается в договор в виде самостоятельного участника);
  • при оформлении сделки с обременением в виде залога, он может сохранять свою силу путем перехода обязанностей на нового собственника (в этом случае цена по сделке купли-продажи могут быть уменьшена на сумму залогового обязательства).

Согласие залогодержателя должно быть оформлено в виде письменного документа, который представляется в службу Росреестра одновременно с договором купли-продажи. Отказ залогодержателя обжаловать в судебном порядке бессмысленно, за исключением случаев, когда он уклоняется от аннулирования залога после исполнения денежного обязательства.

Нужно учитывать, что добиться согласия от банковского учреждения на продажу земли с залогом, практически невозможно. Это связано с особым характером кредитных отношений – еще на стадии выдачи заемных средств банк тщательно проверяет сведения о кредитной истории заемщика. При переходе права собственности на новое лицо, банк приобретает определенные риски, так как не имеет возможности проверить платежеспособность гражданина или юридического лица.

При совершении сделки с разрешения залогодержателя, соответствующие сведения будут внесены в госреестр ЕГРН. Этот факт будет отражен в выписке из реестра, а при нарушении денежных обязательств залогодержатель сможет предъявить требования уже к новому собственнику.

Нюансы продажи при обременениях

Сторонам любой гражданской сделки с землей, в том числе купли-продажи, нужно учитывать правовой режим установленного обременения. Если по каким-либо причинам сделка продажи пройдет регистрационные действия с нарушением правил (например, без согласия залогодержателя), она будет признана недействительной в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны.

На такие требования законом установлен срок исковой давности – один или три года, в зависимости от оспоримости или ничтожности сделки. При этом, в число соответчиков будут привлечены должностные лица Росреестра, пропустившие такую сделку с нарушением законодательных актов.

Установить наличие залога на стадии подготовке к сделке можно путем запроса выписки из госреестра ЕГРН. Это может сделать и сам покупатель, который должен максимально обезопасить себя от потери денежных средств. В настоящее время можно получить не только расширенную версию выписки, но и специализированный бланк со сведениями только о наличии обременений. Выдача таких выписок осуществляется службой Росреестра, Многофункциональным центром, либо путем электронного обращения через официальный портал госуслуг (в последнем случае выписку можно получить в виде электронного файла).

Приобретение земельного участка – одна из ситуаций, с которой может столкнуться лицо, желающее вложить свободные денежные средства. Покупается земля в разных целях: под индивидуальное или коммерческое строительство, разведение личного подсобного или дачного хозяйства, строительство жилого или производственного комплекса в черте населенного пункта, организацию животноводческой фермы или выращивание сельскохозяйственных культур.

В 2020 году, как и ранее, лицо имеет законное право приобрести землю у частника, государства, предприятия. Оформить в собственность в результате сделки купли-продажи можно участок, расположенный в землях поселения или сельскохозяйственных.

Законодатель рассматривает ситуацию, когда участок может быть обременен в отношении совершения сделок отчуждения. Поэтому специалисты советуют не спешить с подписанием договора купли-продажи, а внимательно изучить техдокументы на землю, подать запрос в специальную структуру, чтобы выяснить правдоподобную информацию о настоящем хозяине участка, возможных ограничениях.

Для будущего покупателя важно знать, можно ли снять эти ограничения и как это сделать, ведь существуют земли, например, которые вообще не подлежат продаже. Большую роль также играет, кто наложил ограничения.

Основным документом, на основании которого Росреестр может переоформить право собственности с одного лица на другое, является договор купли-продажи или иной, отображающий сделку отчуждения. Если на земле есть обременения, о чем обязан сообщить покупателю продавец, то стороны должны подписать соглашение, в котором будут отображены эти сведения.

При совершении обычной сделки в соглашение вносится подробная информация об участке, его индивидуальные характеристики, условия продажи и взаиморасчет, передачи покупателю предмета договора. В договор продажи с обременением необходимо вписать наличие у третьих лиц прав на землю или ограничения, из-за которых у продавца фактически будут проблемы с использованием участка.

Центральные нюансы

Если продавец умолчит о наличии обременений, после регистрации прав собственности на нового владельца ситуация все равно вскроется. Покупатель имеет право обратиться в суд и потребовать расторжения договора. В другом случае он может потребовать частично возвратить оплаченные средства. Судебная практика говорит, что покупатель в таких случаях выигрывает спор в связи с тем, что закон был нарушен продавцом.

Общие моменты

В российском законодательстве под обременением земли принято понимать ограничения, которые не позволяют в полной мере собственнику пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Обременение накладывается в процессе эксплуатации участка. Эта процедура носит официальный законный характер. В результате наложенного обременения участок может быть даже выставлен на торги, о чем, конечно, не будет знать покупатель.

Если на участке расположены строения, то вполне возможно, что ограничения могут быть наложены на них. По закону считается, что собственник строения не может им пользоваться без права владения землей, даже на условиях аренды.

Если ограничения наложены, например, на жилой дом или объект культурного наследия, то земля под ним не может быть продана, ведь 2 вида недвижимости неотделимы друг от друга.

Другая ситуация связана с соприкосновением земель, например, собственник участка может попасть на свой только через чужой. Поэтому он вполне может наложить ограничения на совершение сделки отчуждения, чтобы не потерять доступ к своей территории. Возможно, новый владелец участка возведет на нем строение, которое полностью перекроет проезд (проход), и т. д.

Причин для наложения ограничений много, сделать это можно опираясь на:

  • законодательные нормы;
  • судебное решение для ареста имущества, наложения публичного сервитута и др.;
  • заключенный договор, например, аренды или залога.

Если участок будет приобретен с обременением, то ограничение следует зарегистрировать в Росреестре, как и права собственности. Практически при всех видах обременений участок может быть продан, если на это согласен покупатель, т. к. ограничения привязываются к имуществу, а не к правам собственности.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Документы для покупки земельного участка должны быть правильно заполнены и оформлены.

Где можно взять квитанцию на оплату аренды земельного участка — узнайте .

Нормативная база

Законодательные акты РФ дают полное определение обременению, что это и как собственнику пользоваться имуществом, на которое ограничены права.

Различная информация гласит:

Статья 11.4. Раздел земельного участка

Статья 11.5. Выдел земельного участка

Статья 11.6. Объединение земельных участков

Статья 11.7. Перераспределение земельных участков

Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Что важно знать

От вида обременения, которое было наложено, зависит, как оно возникло, т. е. это не всегда какое-то действие со стороны собственника. Например, участок находится на территории, на которой применяются особые условия использования. В другом случае через участок собственника может проходить линия электропередачи, газопровода или водопровода.

В любом случае собственник не сможет возвести там жилой дом или иной объект без специального разрешения. Такая территория поставлена в муниципалитете на специальный бухучёт.

Кроме того собственник обязан будет обеспечить доступ к важному объекту для обслуживающей организации, об этом должен знать будущий покупатель. Если, например, коммуникации не расположены на поверхности, это не обозначает, что их нет под землей.

Приостановить частично право собственности можно через ограничение на:

  • аренду или передачу земли в пользование другому лицу;
  • продажу, когда устанавливаются временные рамки для совершения этой операции;
  • определенное время, когда проводится застройка участка или начавшееся строительство замораживается;
  • въезд и облагораживание территории;
  • передачу наследственных прав;
  • проведение различных работ, в том числе и ремонтных, когда строения, расположенные на земле планируется реконструировать;
  • занятие на территории охотой, рыбалкой, сбором растений в течение определенного периода времени.

Фактически ограничения можно разделить на 2 вида: общие и специальные. При наложении общих за собственником закрепляется ответственность предоставлять об участке полную информацию по требованию, сюда можно отнести сервитут и различные его виды.

Собственник не может использовать участок на свое усмотрение, т. к. это нанесет вред окружающей среде и здоровью людей. Когда накладываются специальные ограничения, собственнику запрещается на земле заниматься определенными видами деятельности, например, добывать полезные ископаемые.

Важные нюансы процедуры

Существуют ограничения, при которых проводить сделку купли-продажи бессмысленно, например, арест недвижимости. При этом в Росреестре откажут переоформлять права собственности.

Если продавец сможет провести сделку, покупателю легко удастся ее аннулировать в судебном порядке. Когда имущество находится в залоге, то без разрешения залогодержателя с ним нельзя совершить никакую операцию. Фактически, приобретя ипотечный участок, к новому владельцу перейдут не только права на собственность, но и долговые обязательства.

Когда у продавца оформлена ипотека, а участок находится в залоге, ему важно согласовать погашение долга с кредитодателем и покупателем земли, способов для этого может быть несколько. Продавец может полностью внести сумму долга, а после этого заключить договор купли-продажи. В другом случае можно заключить с кредитным учреждением договор на отчисление в счет долга средств от продажи земли.

Когда ограничением является аренда, то покупателю важно помнить, информация о ней не отображается в регистрационных документах, кроме случаев долгосрочных отношений, свыше 12 месяцев.

Обременение с участка снимется автоматически, как только срок договора аренды истечет. При наличии на земле сервитута или концессии сделка купли-продажи может также считаться законной. В любом случае важно, чтобы информация об обременении была внесена в договор.

Например, при концессии до ее завершения у покупателя (нового владельца) не будет возможности пользоваться землей в полной мере. Когда накладывается сервитут, распоряжаться участком собственник может с учетом ограничения, указанного в договоре или судебном решении. При совершении сделки на землю с обременением покупатель может запросить скидку на продажную стоимость.

Договор и его возможные виды

Договор купли-продажи при наличии обременения на участке оформляется только в письменном виде.

Информация об ограничениях на имуществе вносится в зависимости от их вида, т. к. у каждого из них есть свои особенности:

Аренда Она может быть платной или безвозмездной. Участок передается на определенный срок арендатору с определенной целью. Краткосрочная аренда на срок до 1 года, длительная на период больше 12 месяцев. Покупателю важно проверить, чтобы в договоре аренды, который заключил продавец, не было пункта об автоматической пролонгации.
Ипотека По договору залога участок временно, до момента расчета с банком, принадлежит кредитодателю. Если расчет не произойдет, банк вправе продать землю и покрыть долг.
Сервитут Это право эксплуатации чужого участка, которое возникает на безвозмездной или платной основе. Сервитут может быть частным, удовлетворяющим интересы физлица (соседа по участку), и публичным, имеющим государственное значение.
Концессия Вид ограничений встречается довольно часто, когда владелец передает право на эксплуатацию земли концессионеру за конкретную плату и на определенный срок. Использоваться земля должна с определенной целью, например, возведение жилого многоэтажного дома. При этом у концессионера должны быть заключены соглашения в виде ДДУ (договора долевого участия) с будущими собственниками квартир. В дальнейшем земельный участок под домом передается в собственность владельцам квартир. В таком случае концессионером может выступать застройщик, а настоящим собственником земли – муниципалитет.
Арест Его можно наложить только по решению суда из-за долгов собственника, когда на протяжении длительного времени не производится расчет с коммунальной службой, банком, другой компанией. Это единственный вид ограничений, который не позволяет собственнику совершить с имуществом никакую сделку.
Доверительное или охранное управление Оно требуется, когда собственник не может самостоятельно управлять землей. Управляющий представляет интересы собственника во всех ситуациях, но для этого они документально оформляют свои отношения. На время заключения соглашения по управлению участок считается обремененным.

Проведение продажи земельного участка с обременением

При проведении сделки особое внимание следует уделять обременениям, когда на участок наложен арест, он находится в залоге или передан в аренду. Покупателю желательно добиться снятия ограничения до того, как будет заключен договор купли-продажи.

В других случаях покупать землю можно без опасений. Оформляется договор в стандартном порядке, но имеющиеся обременения на участке относятся к особому виду условий, обговариваемых при передаче.

В этих 3 случаях покупатель может при наличии:

Арест
  • выяснить, как долго будет проводиться судебное разбирательство, в котором затрагивается земля;
  • узнать у судебных приставов срок ареста;
  • заключать договор купли-продажи только после окончания разбирательства и снятия ареста.
Ипотека
  • поговорить с продавцом, как тот собирается погашать долг;
  • потребовать от заемщика (продавца участка) договор залога и кредитный для проверки, чтобы выяснить сумму долга.
Аренда Необходимо поговорить с арендатором и попросить его досрочно расторгнуть соглашение на участок, который продается.

Помимо проверки техдокументов перед тем, как будет заключаться договор продажи земельного участка с обременением покупатель для разъяснения ситуации также может обратиться в:

Росреестр Можно запросить выписку из ЕГРП на землю, потребуется только указать ее адрес.
Нотариальная контора Чтобы нотариус проверил чистоту предмета будущей сделки. Нотариус сделает за покупателя запрос в Росреестр и также поможет правильно оформить договор.
МФЦ Для получения выписки об участке. Госструктура является посреднической, но она представит сведения, которые хранятся в регистрационной палате.

Прочие замечания про информацию

Для покупателя важно выяснить всю информацию о земле и продавце до совершения сделки, а при наличии возможности, попытаться снять обременение.

Оговорки по документам

Продавцу следует заранее для покупателя подготовить документы, свидетельствующие о наличии обременения, а также подтверждающие право собственности.

В них должны входить:

  • Выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности было отменено в июле 2020 г. Поэтому при наличии выписки продавцу вполне можно подтвердить свои права на недвижимость. Выписка должна быть получена накануне предъявления. Ограничения и причины их наложения будут указаны в ней в специальной строке.
  • Документ, удостоверяющий личность продавца – паспорт. Если продавец является ИП, то лучше запросить дополнительно свидетельство о госрегистрации. Когда продавец состоит в браке, то потребуется нотариально оформленное разрешение на продажу имущества со стороны супруга.
  • Техдокументы на участок – межевой план, кадастровый паспорт. Из них можно выяснить категорию земель, к которой принадлежит участок, и вид разрешенного использования (целевое назначение).
  • Документ, на основании которого земля перешла в собственность продавцу, это может быть договор купли-продажи или дарственная, другой.
  • Другие бумаги, которые могут быть выданы управлением архитектуры или надзорным органом.

Справка об отсутствии

Справку об отсутствии ограничений на земельном участке потенциальный покупатель может запросить у самого продавца. На ее основании можно удостовериться в информации, представленной в выписке из ЕГРП. Перед тем, как произойдет купля-продажа земельного участка с обременением запросить ее можно, обратившись лично в МФЦ, или удаленно через портал Госуслуг.

Заявка на получение справки подается продавцом:

  • лично или через представителя;
  • по почте;
  • по электронке;
  • по телефону;
  • через официальный сайт Госуслуг.

Обычно справку изготавливают в течение 2 дней, за нее придется оплатить госпошлину в размере 230 руб. От обращающегося лица потребуется паспорт, правоустанавливающие документы, заявление.

Регистрация границ и специальных зон

Каждый вид обременений подлежит госрегистрации, для этого необходимые сведения заносятся в госреестр. Процедура является обязательной для собственника. Существуют определенные территории, возле которых может находиться продаваемая земля. Обременение на участке может быть именно из-за его расположения.

К таким зонам относятся:

  • охраняемые законом, обычно там находятся оздоровительные объекты, водоемы и полезные источники воды, др.;
  • территории, где расположены санитарно-эпидемиологические станции для охраны водоемов, полезных источников, промышленных объектов;
  • территории, где находятся опасные и вредные объекты, в том числе сооружения, АЭС, захоронения вредных веществ, химическое производство и др.

Как проверить и снять обязательства

Будущий собственник участка обязан проверить все документы на него:

  • правоустанавливающие;
  • выписку из ЕГРП;
  • справку об отсутствии ограничений;
  • кадастровый паспорт.

Через портал Росреестра можно воспользоваться также сервисом «Публичная кадастровая карта» и выяснить различную информацию о земле, там будет указана основная и об обременениях. Но такие сведения можно использовать только в личных целях, юридической силы они иметь не могут.

Для снятия ограничений потребуется устранить причину их наложения, а в каждом случае она будет разной, например:

  • при нахождении объекта в залоге продавцу потребуется оплатить кредит;
  • при обременении арендой следует расторгнуть договор;
  • при наличии ареста – дождаться окончания разбирательства;
  • сервитут можно отменить судебным решением.

При этом важно понимать, что собственник не может сам отменить или снять обременение, это должен сделать исполнительный орган или лицо, с которым было заключено соглашение.

Стоимость аренды земельного участка зависит от среднерыночной цены.

Как происходит оформление купли продажи дачного участка — читайте .

Образец заявления на аренду земельного участка вы можете найти в этой статье.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *