Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

• документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

• перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

• осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

• операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

• один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

• в случае заключения сторонами основного договора;

• если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Предварительный договор — судебная практика

Решения судов, основанные на применении нормы статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор

Судебная практика

• Решение № 2-7611/2019 2-7611/2019~М-5140/2019 М-5140/2019 от 20 ноября 2019 г. по делу № 2-7611/2019

  Красногорский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные …право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В …

• Решение № 2-5221/2019 2-5221/2019~М-4958/2019 М-4958/2019 от 20 ноября 2019 г. по делу № 2-5221/2019

  Таганрогский городской суд (Ростовская область) — Гражданские и административные …или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Статьи 426 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно. Правила данных норм на ответчика по настоящему делу не распространяются. Статьей 39.20 …

• Решение № 2-222/2019 2-222/2019~М-194/2019 М-194/2019 от 20 ноября 2019 г. по делу № 2-222/2019

  Тазовский районный суд (Ямало-Ненецкий автономный округ) — Гражданские и административные …кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. На основании статьи 429 ГК РФ по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного …

• Апелляционное постановление № 22-6623/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 22-6623/2019

  Нижегородский областной суд (Нижегородская область) — Уголовное …денежных средств за продаваемый дом; какие-либо деньги в банке Гарева Т.А. потерпевшую брать не заставляла, не угрожала ей. Обращает внимание на положения ст. 429 ГК РФ, предусматривающей заключение основного договора купли-продажи в течение года, после заключения сторонами предварительного договора. Просит вынесенный в отношении Гаревой Т.А. приговор Семёновского районного суда …

• Решение № 2-2770/2019 2-2770/2019~М-2180/2019 М-2180/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 2-2770/2019

  Кстовский городской суд (Нижегородская область) — Гражданские и административные …денежной суммы за период с 20 августа по (дата обезличена) составляет 28 000 руб. В связи с изложенным, ссылаясь на ст.ст. 153,154,168, 429 , 453,799,782 ГК РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей», истец просит: 1. Расторгнуть договор добровольного коллективного участия в программе «Взаимопомощь автомобилистов» от (дата обезличена). 2. …

• Решение № 2-5607/2019 2-5607/2019~М-5170/2019 5607/2019 М-5170/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 2-5607/2019

  Ленинский районный суд г. Екатеринбурга (Свердловская область) — Гражданские и административные …в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно ч. 1, 4, 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным …

• Решение № 2-7941/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 2-6586/2019~М-6102/2019

  Петрозаводский городской суд (Республика Карелия) — Гражданские и административные …защиту в виде обязания ответчика обеспечить (фактически восстановить) подачу электроэнергии в занимаемое здание. Аналогичная позитивная для истца оценка, в том числе в свете ст.ст. 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, дается его требованиям о понуждении Михеева Е.В. к заключению соглашения о перераспределении максимальной мощности. Условиями такого соглашения в силу п. …

• Решение № 2-5172/2019 2-5172/2019~М-5134/2019 М-5134/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 2-5172/2019

  Кировский районный суд г. Екатеринбурга (Свердловская область) — Гражданские и административные …КВ/КП от 11.02.2019, суд приходит к выводу, что по своей правовой природе договор является предварительным договором, отношения сторон по которому регулируются ст. 429 ГК РФ. Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной …

• Решение № 2-5199/2019 2-5199/2019~М-5242/2019 М-5242/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 2-5199/2019

  Ленинский районный суд г. Самары (Самарская область) — Гражданские и административные …сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных …

• Решение № 2-9028/2019 2-9028/2019~М-8571/2019 М-8571/2019 от 19 ноября 2019 г. по делу № 2-9028/2019

  Советский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) — Гражданские и административные …сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ). Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, …

Страницы← предыдущая

Понятие предварительного договора, его особенности

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет легальное понятие договора: это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Пункт 2 данной статьи указывает, что к договорам применяются правила о двух — и многосторонних сделках. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что предварительный договор может выступать в качестве сделки лишь дву — и многосторонней, то есть для ее заключения необходимо согласование, как минимум, двух воль.

Предварительный договор — это один из видов договоров в российском гражданском праве. Он порождает гражданско-правовое обязательство, но только обязательство о заключении окончательного договора. Такое обязательство можно считать неполноценным, так как из него не возникают не имущественные, а организационные права и обязанности сторон.

Несмотря на внешние факторы, влияющие на экономику государств, кризис, неустойчивость валюты и т.д., сделки сопряженные с недвижимостью всегда совершались, и количество сделок меньше не становится со временем, а может и увеличивается. Продавцы и покупатели опытные в этой сфере уже знают, что заключение предварительного договора просто необходимо. Почти в каждом случае совершения сделки купли-продажи того или иного недвижимого имущества предшествует предварительный договор. Но все они знают, что это не основная сделка, так как в силу данного договора покупатель не получит имущество, а продавец, соответственно деньги за это имущество. Данные обязательства уже будут характерны для основного договора, заключение которого гарантирует предварительный договор. Ни в каких случаях по общим правилам согласно предварительному договору не может происходить оплата товаров, услуг, за выполнение тех или иных работ и т.д. Но это не говорит о том, что к предварительному договору можно относиться не серьезно. В данном исследовании необходимо выяснить почему.

Предварительный договор – это договор, который устанавливает для его же сторон определенные права, а также обязательства, и предусматривает определенные последствия неисполнения или недолжного исполнения этих прав и обязанностей.

Если говорить в общем понимании о предварительном договоре, то предварительный договор можно определять как соглашение сторон, в силу которого они обязуются заключить между собой в будущем договор того или иного вида на условиях, которые предусмотрены самим предварительным договором.

Формально Гражданский кодекс ограничивает сферу применения предварительного договора случаями, когда основной договор предусматривает или передачу имущества, или выполнение работ, или оказание услуг. Это говорит о том, что предварительный договор может заключаться только в отношении таких основных договоров, порождающих обязательственные правовые отношения. Но ведь в гражданском праве существует значительное количество, так называемых вещных договоров, не влекущих за собой возникновение обязательств. Примером может служить соглашение между долевыми собственниками о порядке владения и пользования их общей собственностью. Соглашениям такого рода может предшествовать заключение соответствующего предварительного договора.

На первый взгляд, предварительный договор может показаться несерьезной примитивной сделкой, не несущей никаких обязательств. Но это вовсе не так. Да, предварительный договор не порождает каких-либо материальных или имущественных обязательств сторон друг перед другом, зато он порождает обязательства, связанные с заключением другого, основного договора. Кто-то полагает, что неисполнение предварительного договора ничем не чревато и если его условия будут нарушены, то ни на что это не повлияет. Это не так. Предварительный договор является очень нужной юридической конструкцией, которая позволяет сторонам быть уверенными в заключении будущей сделки. А это так необходимо в нашей повседневности. Недолжное исполнение или вообще неисполнение предварительного договора, нарушение его условий, в том числе существенных (сроков, предмета и т.д.), влечет мало того, недействительность предварительного договора, так и еще и юридическую ответственность. И та сторона, которая не пожелала выполнять условия предварительного договора, будет отвечать за это перед судом. Но в суд можно обратиться потерпевшей стороне только в том случае, когда предварительный договор будет составлен и оформлен правильно, в соответствии с действующим российским гражданским законодательством.

В содержании таких основных договоров не имеется особенностей, которые принципиально исключали бы возможность существования предварительных договоров. Предварительный договор помогает закрепить выгодные для физических или юридических лиц договоренности, а также предотвращает определенные недоразумения, которые могут произойти. Но это все работает только в том случае, если предварительный договор составлен и оформлен правильно, в соответствии с действующим российским гражданским законодательством. Например, при заключении предварительного договора купли-продажи, в нем указывается цена того или иного объекта. Помимо этого, предварительному договору необходимо придать форму будущего основного договора.

В первую очередь необходимо отметить, что ст. 445 ГК РФ устанавливает порядок заключения договора для тех случаев, когда его заключение является обязанностью одной и правом другой стороны, в то время как предварительный договор устанавливает обязанность заключить основной договор для обеих его сторон. На возможность заключения предварительных договоров, устанавливающих обязанность только одной из сторон заключить основной договор, указывали многие специалисты.

Перед заключением предварительного договора стороны должны оговаривать существенные условия основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора, каждая сторона принимает на себя обязательство заключить в будущем основной договор с существенными условиями, которые предусмотрены предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, которые позволяют установить предмет и другие существенные условия основного договора. Это правило описано в п. 3, ст. 429 Гражданского кодекса РФ и его считают неудачным. Поскольку интерес сторон, которые вступают в предварительное соглашение, состоит обычно в том, чтобы создать между собой правовую связь не столь прочную, как правоотношение из основного договора. Участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя всеми положениями основного договора. Им необходима большая свобода действий, в том числе и определение существенных условий основного договора в дальнейшем. Как раз п. 3, ст. 429 Гражданского кодекса РФ лишает предварительный договор этой гибкости.

Для предварительного договора существенными являются условия, которые позволяют установить предмет и условия основного договора. Это означает, что с существенными условиями непосредственно предварительного договора в нем должны быть определены и те условия, которые являются существенными для основного договора.

Отсюда выходит одна из главных особенностей предварительного договора, которая заключается в том, что существенные условия, которые согласованы в предварительном договоре, переходят в основной договор в неизменном виде.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор может быть заключен также на оформление других операций в дальнейшем. Такой вывод следует из того, что легальная дефиниция статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу формулировки «обязуются заключить…» указывает на консенсуальный характер рассматриваемой правовой конструкции, на оформление которых направлен предварительный договор, не названы в качестве исключительно тех, в отношении которых допускается его заключение, равно как и нет указания на то, что предметом предварительного договора не могут выступать будущие сделки иного характера. В качестве примера можно привести следующую ситуацию, когда покупатель собирается приобрести то или иное имущество, обремененное долгосрочной арендой, но он достиг соглашения с арендатором о внесении после покупки определенных изменений в договор аренды. До покупки такие изменения они оформить не имеют права, потому как покупатель не является собственником арендуемого имущества и стороной договора аренды. Выходом в такой ситуации может быть как раз заключение предварительного договора о заключении между покупателем и арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору аренды. Особенности договора авторского заказа определяются тем, что он заключается в отношении произведения, которое еще не существует и будет создано лишь в перспективе. Однако все названные договорные конструкции от предварительного договора в рассматриваемом нами аспекте отличаются тем, что их заключение влечет за собой возникновение основных обязательств (передать товар или результат интеллектуальной деятельности) с определенным сроком исполнения. Предварительный договор таких обязательств не порождает и направлен только на установление обязательств заключить основной договор в будущем на определенных условиях.

Если при заключении предварительного договора одна из сторон предложит при заключении основного договора включить в него новые условия, то соответственно такие условия не могут быть отнесены к существенным условиям основного договора, если они не определены таковыми в предварительном договоре.

В предварительном договоре достаточно было бы определить предмет основного договора, оставив согласование прочих существенных условий на усмотрение самих сторон. Такая корректировка 429 статьи Гражданского кодекса РФ могла бы заметно повысить общую эффективность института предварительного договора.

В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определяли, то основной договор подлежит заключению не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Заключение предварительного договора подчиняется общим правилам заключения. Данный договор можно считать заключенным с момента достижения обеими сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме.

Предварительный договор должен заключаться в форме, которая установлена для основного договора, а в случае, если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность. Следовательно, для действительности предварительного договора требуется как минимум соблюдение простой письменной формы. Законодательство не содержит сведений, по поводу того, должен ли предварительный договор представлять собой один документ или подписывается ли он обеими сторонами. Или же допустимо его заключение путем обмена, например, письмами и т.д. Согласно п. 2, статьи 434 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор может быть заключен в любой форме, которую признает Гражданский кодекс в качестве письменной формы договора.

История предварительного договора очень валика. Уже несколько столетий предварительный договор существует в законодательном порядке. Возник данный вид договора тогда, когда непосредственно возникла в нем потребность. А она объясняется тем, что все-таки существовали некоторые препятствия или наблюдалось отсутствие тех или иных целей к его заключению.

Но как показывает практика, не всегда простая письменная форма гарантирует действительность предварительного договора. Если для заключения основного договора законодательством или соглашением сторон установлена квалификационная нотариальная форма, то она должна соблюдаться и для предварительного договора. Кроме этого, в отношении сделок, связанных с недвижимостью, законодательство предусматривает необходимость их государственной регистрации, что порождает определенные проблемы применительно к предварительным договорам.

Государственная регистрация договора, в отличие от нотариальной формы, не может быть избрана сторонами на свое усмотрение. Она осуществляется, только в тех случаях, когда для сделок данного вида необходимость регистрации прямо предусмотрена законодательством.

Следует отметить, что несоблюдение простой письменной формы договора, лишает в случаях споров права ссылаться на подтверждение договоренности и ее условий на свидетельские показания. Но, несмотря на это, право предоставлять письменные или другие доказательства сохраняется. В отличие от общего правила, несоблюдение формы предварительного договора всегда влечет за собой ничтожность данного договора. Но, следует отметить, что если основной договор требует обязательной государственной регистрации, например, договор купли-продажи, то, соответственно, предварительный договор перед основным, в государственной регистрации не нуждается.

Что касается заключения предварительного договора, то он заключается в виде одного документа, который подписан сторонами. Причем договор, заключенный в письменной форме, может быть заключен путем обмена сторонами документами.

Целью заключения предварительных договоров является достижение сторонами определенности в отношении совершения той или иной сделки в дальнейшем и возможность обеспечения принуждения к заключению основного договора, в тех случаях, когда контрагент уклоняется от его заключения. Другими словами, предварительный договор является некой гарантией того, что основной договор между сторонами будет в обязательном порядке заключен. А также является гарантией безопасности от недобросовестности другой стороны договора и закрепляет намерения друг друга.

Предварительный договор в отличие от основного договора содержит указание на стороны, предмет, а также сроки заключения основного договора. При этом предмет основного договора может быть прописан в тексте предварительного договора, довольно таки условно. Еще одним отличием предварительного договора от основного заключается в том, что предварительный договор не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон о дальнейшем заключении основного договора. К тому же, предварительный договор всегда имеет временный характер. В тексте предварительного договора в обязательном порядке должно быть указано, когда стороны должны заключить основной договор. Если данное обстоятельство четко в договоре не прописано, тогда основной договор должен заключиться в течение одного года с момента подписания предварительного договора сторонами.