Государственная рента

Государственная пожизненная рента

Государственная услуга по заключению от имени Санкт-Петербурга договоров пожизненной ренты предоставляется с сентября 2015 года в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.11.2014 № 629-120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2015 № 757 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты».

Договор пожизненной ренты (далее — Договор ренты) гарантирует государственную защиту жилищных прав пожилых граждан от посягательств третьих лиц, а также предусматривает возможность получения дополнительного дохода для улучшения условий проживания на пенсии.

Договор ренты — договор, предусматривающий отчуждение гражданином или супружеской парой – Получателем ренты жилого помещения, принадлежащего ему (им) на праве собственности, в государственную собственность Санкт-Петербурга — Плательщика ренты и порождающий обязательства Плательщика ренты по выплате денежных сумм в виде единовременной выплаты и ежемесячно выплачиваемых рентных платежей на весь период жизни Получателя ренты.

Единовременная выплата — денежная сумма в размере 10% от рыночной стоимости жилого помещения гражданина.

Рентные платежи — ежемесячные денежные выплаты, которые Плательщик ренты выплачивает Получателю ренты в течение его жизни в определенном размере, установленном в Договоре ренты, при условии ежегодной индексации с учетом индекса роста потребительских цен, применяемого при формировании бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий финансовый год.

При передаче жилого помещения, принадлежащего супругам на правах совместной или долевой собственности, рентный платеж устанавливается в соответствующих долях каждому по условиям договора.

В 2016 году ежемесячная выплата (рентный платеж) составляет 17 408 руб., с учетом вычета налога на доходы физических лиц, равного 13%, на банковский счет Получателя ренты перечисляется 15145 руб. В 2015 году перечислялось 13 920 руб.

Договоры ренты от имени Санкт-Петербурга уполномочено заключать Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен», подведомственное Жилищному комитету Санкт-Петербурга.

Условия заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты

Заключить Договор ренты могут граждане, достигшие 75-летнего возраста, являющиеся единственными собственниками жилых помещений и единственными лицами, зарегистрированными по месту жительства.

После заключения Договора ренты Получатель ренты проживает в своем жилом помещении и сохраняет право пользования жилым помещением, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, как фактический потребитель этих услуг, за исключением оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах за жилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, которые в установленном порядке осуществляются за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

В дальнейшем эти жилые помещения будут использоваться целевым назначением для предоставления городским очередникам в целях улучшения жилищных условий.

Жилые помещения, передаваемые по Договору ренты в собственность Санкт-Петербурга, должны отвечать следующим требованиям:

1. Находиться на территории Санкт-Петербурга.

2. Принадлежать на праве собственности лицу (лицам), с которым (которыми) заключается договор.

3. Быть пригодными для проживания и находиться в состоянии, соответствующем установленным санитарным и техническим нормам, и иным требованиям действующего законодательства.

4. Быть свободными от любых прав третьих лиц.

ПРИМЕР:

Гражданин, проживает в однокомнатной квартире общей площадью 45 м2. Ориентировочная рыночная стоимость, которой может составлять 3,5 млн. руб. При заключении Договора ренты гражданин получит за счет средств бюджета Санкт-Петербурга следующие объемы денежных средств: единовременную выплату — 350,0 тыс. руб. и ежемесячные выплаты (рентные платежи) – 15 145 руб. (с учетом удержания подоходного налога в размере 13% с 17 408 руб.).

Порядок обращения в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «ГОРЖИЛОБМЕН» для заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты — оказание государственной услуги

1. Гражданин при обращении в СПб ГБУ «Горжилобмен» подает Заявление на оказание государственной услуги по принятию решения о заключении договора пожизненной ренты (далее-Договор ренты) и представляет следующие документы:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• документы, содержащие сведения о составе семьи гражданина (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти члена семьи, супруга);
• документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином или гражданами (супружеской парой) жилым помещением, передаваемым в собственность Санкт-Петербурга;
• СНИЛС;
• ИНН

2. Пакет документов проверяется сотрудниками СПб ГБУ «Горжилобмен» и далее, сформированное персональное дело направляется на рассмотрение в Жилищный комитет.

3. На жилищной комиссии принимается решение о заключении или об отказе в заключении Договора ренты с гражданином.

4. Оценка рыночной стоимости жилого помещения производится независимой оценочной компанией до заключения Договора.

5. Заключение Договора ренты осуществляется при нотариальном удостоверении.

Оформление Договоров ренты осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга и состоит из следующих расходов:

• оценка рыночной стоимости жилых помещений;
• нотариальное оформление договоров;
• страхование жилых помещений.

Для консультаций по вопросам пожизненной ренты и подачи документов

необходимо обращаться в СПб ГБУ «Горжилобмен», по адресу ул. Бронницкая, д. 32, 3 этаж, каб. № 309.

Часы приема граждан: Пн. — чт. 10.00 – 17.00, пт. 10.00 — 16.00, перерыв 13.00-13.45.

Справочные телефоны: 576-00-00, 576-06-22

Иногда складывается такая ситуация в жизни, когда человек в старости остается один. Ни родных, ни детей. Да еще и с маленькой пенсией. А нужно питаться, поддерживать здоровье, которое в старости не всегда хорошее, да и еще за квартиру платить.

Где взять средства, когда на работу сил уже нет, а других источников кроме пенсии не существует. В сложившейся ситуации пенсионеру может помочь программа под названием пожизненная рента.

Суть ее

Подразумевается, что пенсионер передает свою недвижимость гражданину или организации,государству с условием, что последний оказывает старому человеку определенные услуги до окончания его жизни. По сути – это наследование или дарение с отсроченным сроком исполнения.

Помощь может выражаться как оказанием старику определенных услуг, например, содержанием, питанием и тому подобное, так и выделением в его пользу оговоренной в договоре денежной суммы.

Отметим, что пожизненная рента – не бескорыстное действие. Стороны просто заключают сделку. Пенсионер передает свои права на имеющуюся у него собственность. А взамен получает материальную помощь.

В обязательном порядке существующие договоренности закрепляются договором, в котором прописываются обязательства сторон, сроки исполнения и ответственность каждой.

Внимание! Квартира,дом или иная недвижимость не переходит в собственность лица,которое оказывает старику услуги, права на нее оно получит только после кончины пенсионера и сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Плюсы и минусы для пенсионеров

Как и любое юридически значимое действие договор пожизненной ренты имеет, как достоинства, так и недостатки. Отметим несомненные плюсы для получающего ее пенсионера:

• Пожизненное содержание, которое может выражаться денежным пособием или иным способом содержания старика.
• Жилье не передается при жизни старого человека в собственность лицу, оказывающему услуги пенсионеру. Он как жил, так и будет жить в собственной квартире или доме. Рентодатель получит права на жилье только после ухода пенсионера из жизни.
• Никаких действий с недвижимостью плательщик ренты без согласия получателя произвести не может.
• Любые действия, не предусмотренные договором, могут быть опротестованы в суде. К примеру, рентодатель не может переселить получателя в другое жилье, тем более с ухудшением условий проживания и материального положения.
• Пенсионер получает от плательщика ренты различные услуги,предусмотренные договором. Затраты относятся на счет рентодателя.

Важно! В случае серьезных нарушений со стороны плательщика нарушений действие ренты прекращается в судебном порядке, договор расторгается. Это означает, что плательщик теряет право на недвижимость, она возвращается владельцу. Затраты и расходы, понесенные рентодателем, не компенсируются.

К минусам можно отнести:

• Недобросовестность, нечестность плательщика, который может попытаться получить по максимуму, затратив по минимуму. То есть в обмен на жилье предоставить старику набор услуг, обеспечивающий только элементарное выживание.
• Не исключена возможность, что рентодательсвязан с криминалом. Жилье имеет большую ценность, а тем, где большие деньги, там всегда и преступники. Проще говоря, пенсионер подписывает с подобным типом договор, и через некоторое время оказывается, в лучшем случае, в доме престарелых или на улице на законных основаниях, а то, не дай бог, отправляется к праотцам.

Поэтому прежде чем оформлять ренту, стоит не только внимательно прочитать документы, а еще и проконсультироваться с юристом, чтобы избежать возможных неприятностей.

Как рассчитывается оплата

Законодательством установлено, что выплаты по ренте не должны быть меньше МРОТ (оплата труда, минимальный размер). К тому же они должны быть ему пропорциональны и увеличиваться при его повышении. Проще говоря, ниже МРОТ нельзя. Выше – пожалуйста, по договоренности сторон.

Выплаты производятся не реже, чем раз в квартал. Стороны имеют право на единовременный выкуп ренты. Плательщик предупреждает об этом получателя не позднее за три месяца до того, как выплаты будут прекращены.

Получатель вправе потребовать выкуп, если рентодатель просрочил платежи, не менее чем на год.

В случае, когда цена выкупа в договоре не оговорена, получатель вправе потребовать годовую сумму выплат. Не более.

Внимание! На сегодняшний день выплаты ренты производятся по установленному прожиточному минимуму. Величина эта плавающая, меняется ежеквартально, поэтому и оплата ренты должна ежемесячно пересматриваться.

Пример

В качестве примера рассмотрим основные положения договора ренты (пожизненной). В данном действии принимают участие два частных лица. В обеспечение ставится квартира.

Договор (основное) будет выглядеть так:

• Стандартная шапка его. Название – Договор пожизненной ренты. Указывается дата, место, где он заключен.
• Далее, как во всех подобных документах описывается суть действия; МЫ, такие то, перечисляется Ф. И. О., год рождения, место рождения, данные паспорта, включая код подразделения, выдавшего удостоверение личности, заключили настоящий договор о нижеследующем…
• Далее следует суть договора. То есть получатель ренты передает плательщику квартиру (описывается состав ее, площадь, адрес, форма собственности) за определенную сумму (обычно оценочная стоимость жилища) в обмен за (ежемесячную выплату, месячную, как договорятся) сумму в размере (не ниже прожиточного минимума).
• Отдельно выделяется обязанность рентодателя принять и пожизненно выплачивать получателю оговоренную сумму.
• Указывается размер ренты.
• Оговаривается обязанность плательщика не проживать в указанном жилье, не регистрироваться в нем самому и не прописывать или заселять в квартире третьих лиц, без письменного на то согласия получателя.
• Отдельно прописывается, что получатель проживает в квартире до конца жизни.
• Обязательно указывается, что сторонам разъяснены положения ГК, регламентирующие порядок исполнения договоров, в том числе и договоров ренты.
• Отдельным пунктом прописывается нотариальное оформление договора. То есть то, что он составляется, подписывается в присутствии нотариуса и то, что нотариус разъяснил сторонам положения ГК, последствия неисполнения.
• Указывается ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение.
• В конце подписи сторон, отметка нотариуса, удостоверяющая подлинность договора.

Образец договора пожизненной рентыскачатьв формате word.

Расчет ренты

Для расчета возьмем квартиру в г. Москва. Площадь – 34 кв. м.

Стоимость – 5, 5 млн. рублей.

Плата за коммунальные услуги – 2 тысячи рублей.

После заключения договора человек прожил 6 лет.

В оплату входит сама рента (по договору) – 12000 рублей + оплата коммуналки. Все прочие расходы отставим в сторону, поскольку учесть их заранее в принципе невозможно.

Итак месячные затраты получились 12000 + 3000 = 15000.

8 лет – это 96 месяцев. Следовательно, за это время будет выплачено 1440000 рублей пожизненного содержания.

Рентодателю после смерти пенсионера достанется имущество стоимостью без вложений – 4060000 рублей.

Важно! Договор пожизненной ренты подлежит обязательной нотариальной регистрации.

Оформление

Представим процесс составления договора в виде пошаговой инструкции:

1. Первый шаг. Сначала обсуждаем с будущим плательщиком условия и детали. Желательно все обговорить подробно, вплоть сроков оплаты, кто и как будет платить за коммунальные услуги и тому подобное. Важно! Каждый подобный договор индивидуален, поэтому стоит подойти к его составлению со всей серьезностью и ответственностью. Лучше всего перед оформлением проконсультироваться с юристом.
2. Шаг второй. Получатель должен собрать все необходимые документы. В этом месте отвлечемся и перечислим пакет документов, который придется собрать. Документы, которые войдут в пакет:
   • Паспорт.
   • Техпаспорт БТИ с поэтажным планом.
   • Выписка ЕГРП и кадастровый паспорт на жилье.
   • Свидетельство о собственности.
   • Копия финансово-лицевого счета.
   • Справка о зарегистрированных на указанной площади.
   • Могут потребовать справку о дееспособности получателя.
3. Следующий шаг. Обе стороны приходят к нотариусу. Он проверяет подлинность документов, комплектность пакета, правильность оформления. Если документы в порядке, получатель дееспособен, нотариус оформляет и заверяет договор ренты. Еще раз обратим ваше внимание на то, что обязательность нотариального удостоверения подобной сделки.
4. Шаг четвертый. Стороны передают в Госреестр документы, оплачивают пошлину. После того, как сделку зарегистрируют, плательщик получает на руки свидетельство, в котором будет указано обременение собственности обязательством выплачивать ренту.

Важно! Вступит в свои права рентодатель только после того, как обременение будет снято. Произойдет это тогда.когда плательщик предъявит в Реестр документы о смерти получателя.

Возможные проблемы

Самая распространенная из них – это недобросовестность, нечестность одной из сторон, чаще всего рентодателя. Поэтому, рекомендуется, при оформлении воспользоваться услугами юриста.

Пусть это и порой недешево, зато в будущем вы избегните неприятностей, например попыток лишить вас недвижимости или попросту снизить выплаты.

Как получить пожизненную ренту от государства?

06.10.2015 06:05

Пожизненная рента от государства в Москве

Как уже было сказано, договор пожизненной ренты от имени Москвы заключает ГУП «Московская социальная гарантия». Условия договора, описанные на сайте учреждения, существенно отличаются о тех, которые закреплены в принятом петербургскими депутатами законе. В столице речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, который, кроме денежных выплат, предполагает еще и ряд услуг для рентополучателей. Отличаются и возрастные ограничения.

Такой договор с ГУП «Моссоцгарантия» могут заключить пенсионеры, супружеские и семейные пары, достигшие 65 лет, инвалиды 1-й группы, достигшие 55 лет, и одинокие инвалиды 2-й группы, достигшие 60 лет.

После заключения договора пожилому человеку гарантируются: единовременная денежная выплата в размере 3% от рыночной стоимости передаваемого жилого помещения и содержание с иждивением в объеме двух МРОТ на душу населения в Москве в месяц — на сегодня 24 300 рублей.

Кроме того, за рентополучателя город будет оплачивать коммунальные и ритуальные услуги. Сотрудники ГУПа помогут в случае необходимости приватизировать квартиру, помогут в сборе документов, требуемых для заключения договора, и возьмут на себя все затраты по сделке.

О возможности заключить договор пожизненной ренты с государством в других регионах узнавайте в отделениях соцзащиты по месту жительства.

В Москве рынок ренты существует с начала 2000-х годов, хотя встречаются договоры, заключенные и ранее. Цивилизованные формы он приобрел лет 10 назад, благодаря нескольким организациям, заключающих договоры ренты, тогда же было введено даже лицензирование этого вида деятельности, но вскоре его отменили. После этого законодатели в сфере рентных отношений уснули и проснулись только в конце 2000-х годов, изменив рентную выплату, составляющую на протяжении десятилетия 100 рублей в месяц. В 2011 году издали 363 ФЗ, упорядочили правоотношения сторон при безвозмездных договорах ренты и пожизненного содержания, и запутали одновременно отношения сторон при возмездных договорах ренты, а они на сегодня являются самыми популярными.
Монополист на рынке ренты – ГУП Моссоцгарантия
К сожалению, уровень жизни и благоприятная для жизни пенсионеров среда у нас не улучшается. Государство в лице Соцзащиты и ее подразделения по работе с одинокими пенсионерами- ГУП Моссоцгарантия заботится (естественно за счет налогоплательщиков, т.е. оплачивают свою деятельность из нашего кармана) только об тех одиноких пенсионерах, которые «за дарма» передали свои квартиры якобы городу. На Моссоцгарантию работают все отделы соцзащиты в каждом округе и районе Москвы, советы ветеранов и инвалидов, больницы и поликлиники, санатории и диспансеры – это гигантская государственная машина по выявлению одиноких владельцев дорогих московских квартир, поэтому они и монополисты, а если все это происходит еще и за счет бюджета, а если часть прибыли от реализации квартир идет на развитие производства, то кто с ними может конкурировать, если только Россоцгарантия, но это уже шутка, хоть и грустная.
К одиноким пенсионерам, которые пока не определились со своим наследником на их многомиллионную квартиру, государственная социальная служба, в надежде заключить договор пожизненного содержания и «отжать квартиру за 3 копейки», подсылает соцработников, пропагандирующих «великое счастье» под крылом государства и запугивая мифическими фирмами-убийцами. Основной акцент в своих уговорах пенсионеров на ренту они делают на безопасности, типа хоть денег и не получите, зато в живых останетесь – мы же государство. Конечно, это бред сивой кобылы, и гарантии по безопасности у всех рентоплательщиков одинаковые. Да и конфликтов с бабушками, вплоть до расторжения договора у самой государственной Моссоцгарантии хоть отбавляй.
Есть закон: — Если нарушил обязательства по договору ренты – тебя ждет расторжение договора, если совершил преступление по отношению к пенсионеру – тебя ждет тюрьма, другого не дано. Благодаря СМИ, пенсионерам доносят о криминале только со стороны частных лиц и фирм, поэтому бабушки и дедушки в вопросе с кем безопаснее заключать договор ренты, свое предпочтение отдают в основном государству. К тому же, клиентами Моссоцгарантии являются в основном беззащитные, реально нуждающиеся в уходе, тяжелобольные одинокие пожилые люди, которые не могут потребовать адекватные деньги и уход у соцзащиты, в силу своего состояния здоровья и возраста, страха остаться брошенными или попасться в руки мошенников, поэтому они легкая добыча для чиновников от соцобеспечения. В любом случае, лучше пусть Моссоцгарантия будет хоть такая, было бы намного хуже для пенсионеров, если бы ее вообще не было.
Те пенсионеры, которые не хотят дарить свои многомиллионные квартиры чиновникам и заключают договоры ренты со своими знакомыми или с фирмами, сразу лишаются соцработников и прочих благ государства, подтверждая версию, что социальное обслуживание одиноких пенсионеров бесплатно оказывается только в коммерческих интересах ГУП Моссоцгарантии. А кто получает деньги за проданную с аукциона квартиру, освободившуюся в связи со смертью пенсионера? Вложенные в их договоры ренты наши деньги возвращаются в городской бюджет? Сомневаюсь. Скорее всего, они уходят к той же Моссоцгарантии, идя, в том числе, на расширение бизнеса, зарплаты, оплату услуг частных соцработников и своих риэлторов. Обычная госкорпорация, все как у всех.
Что такое Обратная ипотека?
Почему в Москве до сих пор не запустили программу «Обратная ипотека»? Скорее всего, это не выгодно социальному блоку правительства Москвы, именно из-за процветающего бизнеса Моссоцгарантии. Ведь по обратной ипотеке, АИЖК или какой-нибудь госбанк вынужден будет выплачивать адекватные деньги за квартиры пожилых москвичей – а это миллионы рублей за каждую квартиру, десятки тысяч рублей ежемесячно каждому пенсионеру! И где будет тогда Моссоцгарантия со своим успешным бизнесом?
Конечно, обратная ипотека позволила бы нашим одиноким пожилым москвичам стать реально обеспеченными пенсионерами европейского уровня, отдыхающими за рубежом, и пользующимися услугами качественной платной медицины.
С помощью обратной ипотеки, мы могли бы вообще забыть о договорах ренты и пожизненного содержания, оставив эту участь лишь родственникам. Ведь здравомыслящий пенсионер, оказавшись с парой миллионов рублей на счету, и ежемесячной добавкой к пенсии в тысяч 30 рублей, что в купе составит доход от 1000 Евро в месяц, способен сам нанять любого соцработника, с перечнем услуг по своему желанию, оплатить отдых в санатории и т.д.
Обратная ипотека способна сделать из наших нищих, незащищенных, всеми брошенных одиноких бабушек и дедушек – состоятельный класс старшего поколения, где одиночество является плюсом. Они сразу перейдут из статуса «Группа риска» в гордый статус «Средний класс».
Выгодна ли обратная ипотека банкам – очень выгодна! Знают-ли об этом в правительстве- наверное знают, ведь пытаются же где-то запустить эту программу, но по неизвестным причинам она не приживается. Может исполнители не те, может не до пенсионеров сейчас. Но ответ возникает сам собой: — если государство (группа чиновников) может забрать многомиллионную квартиру по сути бесплатно, то зачем ему (им) прикрывать эту кормушку, ради достойной жизни старушек? А много они раньше делали или делают сейчас ради этой жизни… вот вам и ответ.
Поэтому, в настоящий момент, если одинокий пожилой человек хочет жить в Москве достойно и обеспеченно, рассчитывать он может только на РЕНТОПЛАТЕЛЬЩИКА, который и будет оплачивать ему достойную жизнь.
Рентоплательщики
Покупатели квартир по договорам пожизненной ренты, именуемые рентоплательщиками, являются ЕДИНСТВЕННОЙ опорой и поддержкой одиноких пожилых людей. Плательщики ренты вкладывают на годы свои средства и силы в заботу и благополучие своих рентополучателей, проявляя милосердие и сострадание к брошенным в одиночестве бабушкам и дедушкам. Повторюсь, кроме рентоплательщика, наши одинокие пожилые люди не нужны никому!
Многое зависит откуда взялся этот рентоплательщик, кто он такой. Если он является малознакомым или соседом одинокого пенсионера, то контроль кого-либо за исполнением договора ренты отсутствует в принципе, остается уповать на бдительных соседей и ушлых юристов, которые не прочь расторгнуть договор, заработав не перепродаже ренты на другое лицо.
Без сопровождения сделки по заключению договора ренты опытными специалистами, сам добросовестный рентоплательщик рискует нарваться на расторжение договора и потерю инвестиций, из-за юридически уязвимых условий в неграмотно составленном договоре ренты.
Намного безопаснее для всех сторон заключать договор ренты через специализирующиеся на сопровождении и заключении договоров ренты организации. Эти фирмы, если только они не приобретают эти квартиры себе, продают квартиры всем желающим, за 30-60% от рыночной стоимости. В этом случае, Плательщик ренты, он же покупатель, платит комиссию этой организации, которая, обычно, уже входит в предлагаемую к продаже стоимость квартиры. Основная сумма, о которой договорилась изначально фирма с пенсионером, достается рентополучателю, т.е. этому пенсионеру. Многие спрашивают: — а зачем бабушке столько денег? Что она с ними будет делать? –Давайте оставим этот неэтичный вопрос до тех времен, когда сами станем пожилыми людьми, и на себе проверим, нужны нам будут деньги или нет.
Из чего складывается конечная стоимость квартиры, продающаяся по договору ренты?
Рассмотрим пример:
1-комнатная квартира м. Кунцевская, обычного 9-этажного панельного дома, общей площадью 34 метра, с лоджией, рыночной стоимостью 5.5 млн. рублей. Проживает женщина 72 лет. По договору пожизненной ренты эта квартира будет продаваться за 2.3 миллиона рублей + 12 тыс. рублей каждый месяц (исходя из величины прожиточного минимума). Коммунальные платежи на 100% ложатся на плечи рентоплательщика. Опустим аморальный уклон расчетов и сосредоточимся на привлекательности инвестиций.
Если, к примеру, в этой квартире проживала бы бабушка 85 лет, то заплатили бы вы за этот вариант на 500 тыс. руб. дороже, а именно 2.8 млн. рублей? Или, скажем, пусть останется женщина 72 года, но у нее, не дай бог, обнаружилось онкологическое заболевание 3 стадии, вы бы заплатили за эту квартиру 2.8 млн. рублей? Это, конечно, цинично, но эти моменты также являются основными в стоимости квартиры.
На сколько выгодно приобретать квартиру по договору ренты?
Вернемся к примеру:
1-комнатная квартира м. Кунцевская, обычного 9-этажного панельного дома, общей площадью 34 метра, с лоджией, рыночной стоимостью 5.5 млн. рублей. Проживает женщина 72 года. По договору пожизненной ренты эта квартира будет продаваться за 2.3 миллиона рублей + 12 тыс. рублей каждый месяц .
К примеру, если женщина прожила 8 лет (100 лет ей жизни, при средней продолжительности жизни российских женщин 73 года).
Ваши затраты составили бы:
2.300.000 разовая выплата +
12.000 руб. х 96 мес. = 1.152.000 руб.+
3.000 руб. ком. платежи х 96 мес. = 288.000 руб.
_____________________________
2.300.000 + 1.152.000 + 288.000 = 3.740.000
5.500.000 — 3.740.000 = 1.760.000 рублей.
Т.е. квартира вам достается за 2/3 стоимости, или за 70% от ее реальной стоимости, с учетом того, что из суммы 3.740.000 вы выплачиваете 1.440.000 в рассрочку на 8 лет по 15.000 рублей в месяц.
Бытует мнение, что договор ренты легко расторгается, и покупатель остается без денег.
Конечно, это заблуждение! Если плательщик ренты не платил рентные платежи в течение долгого времени, если он разругался с пенсионером, если не стал защищаться в суде, если у него в договоре прописано, что при расторжении договора по его вине единовременная выплата не возвращается, и если он все это вместе допустил, то да, договор суд расторгнет и денег никто не вернет- и правильно, таких людей нужно учить, чтобы не компрометировали добросовестных плательщиков. Заключайте грамотный договор, исполняйте обязательства прописанные в договоре, и забудьте о расторжении.
Другое дело по договору пожизненного содержания с иждивением. Там все сложнее с фиксацией исполнения обязательств рентоплательщиком по договору, существует больше поводов для недовольства пенсионеров по содержанию и уходу, и соответственно возможность обращения в суд по расторжению увеличивается. Но, опять же, если все делать правильно, и этот договор расторгнуть не просто.
А если объявятся родственники и подадут в суд? Пусть объявятся! Многие родственники не имеющие возможности оказать достойный уход и содержание своему пенсионеру, отказываются от наследования квартиры, способствуя заключению договора ренты с инвестором, тем самым обеспечивая полноценный уход и содержание своему пожилому родственнику. Обычно, фирмы проверяют наличие родственников, и если обнаруживается, что родственники без боя квартиру своего пожилого родственника не отдадут, то уважающая себя фирма не станет заморачиваться с этим вариантом, а тем более подставлять под проблемы своего покупателя. Но если родственники забыли о нуждающемся в помощи пенсионере или между ними существует вражда, договор заключится, а фирма (на всякий случай) возьмет несколько нужных бумажек, которые обезопасят покупателя в будущем от всех родственников. Так что наличие родственников не является большой проблемой для плательщика ренты.
Ведь это же аморально ждать смерти человека?
С одной стороны да, как-то не очень приятно сознавать (но не желать), что чем быстрее пенсионер уйдет в мир иной, тем быстрее ты получишь квартиру. Но с другой стороны, пусть лучше будет неприятно сознавать, чем этот пенсионер реально быстро умрет без помощи и средств к существованию.
Именно из-за аморальности договора ренты, на первый взгляд, многие инвесторы не хотят связываться с рентой. Сказать «фи» договорам ренты проще всего. Но, в чем проблема? Всегда есть выбор:
— Покупайте в новостройке, на стадии котлована — опасно, сбежит застройщик?
— Покупайте квартиру без обременений – квартиры стоят бешенных денег?
— Возьмите ипотеку — грабительские проценты, и в результате переплачиваете банку 2-3 стоимости квартиры?
Про разные глупости о поддержке государства в виде предоставления нуждающимся квартир, я даже не говорю, если вы только не высокопоставленный чиновник.
В случае инвестиций в ренту, без цели проживания в будущем в этой квартире, т.е. инвестиции, ради приумножения своих вложений, то, на мой взгляд, помимо реальной выгоды, гарантия сохранности вложенных средств в договоры ренты выше по сравнению с другими направлениями недвижимости, да простое хранение денег на депозите в банке сейчас небезопаснее.
Эти вопросы не к существу ренты, а к доступности жилья, социальному обеспечению, уровню жизни, инвестиционной привлекательностью в стране. И потом, а что делать нуждающимся в средствах и помощи бабушкам, от высокоморального «фи» им легче жить не станет, да и рассчитывать кроме как на рентоплательщика им больше не на кого.
Кто помимо государственной Моссоцгарантии работает на рынке ренты в Москве?
Основной костяк составляют не больше 5 фирм, которые существуют более 10 лет. Очень много появилось новых небольших фирм, но ввиду скромного рекламного бюджета или заведомого нежелания быть на виду, они нам не заметны. В основном, эти фирмы открывают группы риэлторов, не видящих перспектив в купле-продаже или аренде жилья, или же инвесторы из других сфер деятельности.
Кроме того, вокруг бабушек крутится очень много частников. Это могут быть и соседи, и чиновники обладающие информацией об адресах одиноких людей, и соцработники решившие слевачить вариант для себя, и частные риэлторы, случайно узнавшие о существовании такого пенсионера, да кто угодно. Многие из перечисленных не обладают морально-психологической устойчивостью, из-за чего у пенсионеров бывают проблемы, многие из них не обладают должными юридическими знаниями, поэтому именно с ними чаще всего расторгаются договоры ренты, но, к сожалению, весь информационный негатив от их деятельности ложится на плечи добросовестно исполняющих свои обязательства рентоплательщиков.
Что входит в обязанности фирмы при продаже квартиры по договору ренты?
Чем больше опыт, тем грамотней и быстрее пройдет ваша сделка. Ведь только благодаря долгой практике, специалист по ренте узнает о каких-то подводных камнях в заключении договоров ренты, и основываясь на собственном опыте, может посоветовать как правильнее поступить или как избежать проблем в будущем.
Во-первых, вы получите консультацию по всем основным вопросам, касающихся исполнения договора ренты. Специалисты проверят юридическую чистоту квартиры, наличие родственников, правильно подтвердят дееспособность пенсионера, определят взаимовыгодные условия в договоре ренты, грамотно зафиксируют расчеты с пенсионером, сопроводят подписание договора у нотариуса и регистрацию в Росреестре. Кроме того, нормальная фирма, при желании сторон договора, будет поддерживать связь как с рентоплательщиком, так и с рентополучателем, и в случае возникновения конфликта или даже досудебного разбирательства, постарается оказать содействие в разрешении этого конфликта, не допустив расторжения. А если у плательщика возникли финансовые трудности, то фирма, с согласия сторон окажет содействие в переуступке этой ренты на другого инвестора, с возвратом всех вложенных денег, а может и большей суммы обанкротившемуся рентоплательщику.
Если для вас этого не достаточно, и вы считаете, что могли бы и сами справиться с заключением договора ренты и с поиском подходящего для вас рентополучателя, то никаких ограничений не существует. Вы можете размещать рекламу в газетах и как физ. лицо. Доказывать бабушкам свою порядочность и платежеспособность вам также придеться самим. Но есть и альтернативные способы сотрудничества при покупке квартиры по договору ренты.
Предложение для инвесторов.
Еще один экономный вариант приобретения квартиры, внедренный некоторыми агентствами, заключается в том, что будущий рентоплательщик сам оплачивает рекламу по поиску квартиры с пенсионером, затраты на рекламу составят приблизительно 300 тыс. рублей, и по результату выплачивает разовую выплату только пенсионеру, комиссия агентства отсутствует. При этом всю работу «под ключ» проводят специалисты этих агентств. В чем у них выгода? По вашей рекламе в это агентство поступит 2-5 вариантов, из которых вы выберите только 1, за этот вариант они с вас комиссию брать не будут, но и по оставшимся вариантам, которые будут в последствие продаваться, вы тоже ничего не получите. Таким образом вы купите квартиру по ренте, не платя комиссию агентству, а агентство получит за счет вашей рекламы новые варианты, всем хорошо. Но при этом существует, хоть и небольшая, вероятность, что нужный вам вариант не найдется.
Для желающих подключиться к бизнесу на договорах ренты, открыв свое дело, некоторые продвинутые агентства предлагают создавать отделы ренты от их организаций, по типу франшизы, предоставляя все необходимое для организации отдела, и привлекая для этого своих опытных сотрудников. Инвестиции в бизнес в этом случае снижены до 1 миллиона рублей. Хозяин такого отдела может сам ничего не знать о ренте и ничего особо не делать, но его мини-бизнес, организованный профессионалами, будет бесперебойно работать, принося неплохую прибыль.
Сергей Жуков.