Регистрация прав на нежилые помещения: консультация Росреестра

Источник фотографии

В редакции газеты «Полезная площадь» состоялась «горячая» телефонная линия на тему «Государственная регистрация прав на объекты нежилого назначения». На вопросы нижегородцев ответила Елена Ивановна Ундалова, главный специалист – эксперт отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Нижегородской области.

— Права на какие объекты нежилого назначения подлежат государственной регистрации?

— Государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат права на все объекты, являющиеся недвижимым имуществом, в том числе и на объекты нежилого назначения, к ним относятся: здания, сооружения, нежилые помещения.

— В каких случаях права на объекты нежилого назначения необходимо регистрировать?

— Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), то есть после 31 января 1998 года. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

— Каков порядок государственной регистрации прав на объекты нежилого назначения: какие документы и куда нужно представить?

— Сейчас прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в любом территориальном подразделении территориального органа Росреестра, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», любом из офисов многофункциональных центров (предоставляющих государственную услугу по государственной регистрации прав), действующих в регистрационном округе, на территории которого расположен соответствующий объект недвижимости.

В целях повышения качества и доступности оказания государственных услуг с 01.01.2015 г. заявления на государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории г. Нижнего Новгорода, как от физических лиц, так и от представителей юридических лиц могут быть представлены в любой из пунктов приема документов Управления Росреестра по Нижегородской области по следующим адресам:
• Н. Новгород, Нижегородский район, ул. Варварская, д.32;
• Н. Новгород, Приокский район, ул. Крылова, д.9;
• Н. Новгород, Московский район, ул. Куйбышева, д.9;
• Н. Новгород, Автозаводский район, ул. Мончегорская, д.11Б.

Независимо от места проведения регистрации прав документы выдаются заявителю в месте их приема на государственную регистрацию, если иное не указано в заявлении о государственной регистрации прав.

Для государственной регистрации права заявитель представляет:
• документ, удостоверяющий личность, а представитель еще и нотариально удостоверенную доверенность;
• представитель юридического лица учредительные документы (либо их нотариальные копии), если ранее в регистрирующий орган они не представлялись, документы, подтверждающие его полномочия;
• документ об уплате государственной пошлины;
• документы, подтверждающие наличие, либо возникновение права собственности на объект недвижимости. Это могут быть акты органов государственной власти или местного самоуправления, договоры, свидетельства о праве на наследство, судебные решения, в случаях упрощенной регистрации — декларации об объекте недвижимого имущества.

— Каковы сроки проведения регистрации, сколько это стоит?

— За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для физических лиц госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб., для юридических лиц — 22000 руб. (подп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 350 рублей (подп.24 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Общий срок проведения государственной регистрации прав территории Нижегородской области с 01.01.2015 составляет 7 рабочих дней. Но для некоторых категорий регистрационных действий установлены сокращенные сроки регистрации. Так, например, срок проведения государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов – 4 рабочих дня, включая день приема документов на государственную регистрацию.

— Что делать, если в регистрации отказано? Как избежать отказов?

— Законом о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации (ст.ст.19, 20 Закона о регистрации).

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если:
• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
• с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;
• представленные документы, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Кроме того, не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не стоит на учете в государственном кадастре недвижимости.

Отказ от государственной регистрации права может быть обжалован в суде. Заявитель также вправе, после устранения причин, послуживших основанием для отказа, вновь обратиться с заявлением о государственной регистрации.

Устранить причины, препятствующие регистрации, у заявителя есть возможность и до принятия регистратором решения об отказе. В таких случаях государственная регистрация приостанавливается, и заявителю выдается сообщение с указанием конкретных причин. После того, как заявителем будут сданы соответствующие дополнительные документы, возможно проведение государственной регистрации права.

— Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения?

— Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается одна из сторон договора, а именно физическое лицо, то за государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, если юридическое лицо, то 22 000 рублей.

В случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается обе стороны договора, то государственная пошлина делится на количество сторон договора (КСД). Например, если договор аренды заключен между физическими и юридическими лицами, то для каждого физического лица государственная пошлина будет составлять 2000/КСД рублей, для каждого юридического лица – 22 000/КСД рублей.

— Как зарегистрировать право собственности на гараж в кооперативе?

— Основанием для регистрации права собственности гаража в гаражном кооперативе будет являться справка о полной выплате пая заявителем- членом гаражного кооператива.

Если обращение за государственной регистрацией гаража в данном кооперативе является первым, то государственному регистратору необходимо также установить:
• существование кооператива как юридического лица (для этого представляются учредительные документы гаражного кооператива);
• полномочия председателя правления кооператива, подписавшего справку о выплате пая;
• наличие документов, подтверждающих предоставление кооперативу земельного участка под строительство гаражей.

За государственную регистрацию права собственности на гараж в гаражном кооперативе уплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб.

— Каковы основные трудности с регистрацией гаражей?

— Основными причинами, препятствующими регистрации прав на гаражи в гаражных кооперативах являются:
— отсутствие документов, подтверждающих предоставление гаражному кооперативу земельного участка под строительство гаражей;
— обращение за регистрацией права заявителя, не указанного изначально в списках членов гаражного кооператива. При этом паевой взнос фактически выплачен другим лицом. Это связано с тем, что отчуждение объекта недвижимости (гаража) зачастую осуществляется путем исключения собственника гаража из членов гаражного кооператива и включения в его состав нового лица.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ право собственности у члена гаражного кооператива возникает с момента полной выплаты пая, основанием государственной регистрации в этом случае служит справка о выплате пая, выдаваемая председателем кооператива. Отчуждение же имущества первоначальным собственником может быть совершено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении (п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ).

— Если у владельца гаража нет правоустанавливающего документа (потерял, купил гараж в давние времена у людей, которые ему этот документ не дали и пр.), то есть имуществом человек владеет, но подтвердить документально не может. Что делать?

— Обращаться в суд с заявлением о признании права собственности на этот гараж. Вступивший в законную силу судебный акт будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на гараж (п.1 ст.17 Закона о регистрации).

— Каким образом возможно разделить здание на отдельные нежилые помещения?

— Согласно ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются и иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Именно по решению собственника происходит разделение объекта недвижимости.

Именно решение собственника о разделении здания на отдельные помещения является правоустанавливающим документом, составляется собственником в произвольной форме, с соблюдением правил ст.18 Закона о регистрации.

При этом государственная регистрация прав на вновь образованные объекты должна производиться одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на преобразованный объект.

Свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или нежилое помещение- это документ, подтверждающий владение гражданина тем или иным объектом недвижимости. Также его называют «свидетельство о праве собственности на квартиру или нежилое помещение». Раньше данный документ выдавался Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Сейчас дело обстоит иначе.

Как выглядит свидетельство о собственности на квартиру?

Свидетельство о собственности оформлялось на гербовой бумаге с водяными знаками, подписью и печатью. На листе указывались документы-основания, субъект права, объект права, кадастровый номер, существующие обременения права, кадастровый номер, инициалы регистратора и его подпись. Затем его стали делать на обычном белом листе формата А4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности приведено, как образец, ниже.

Свидетельство о праве собственности на квартиру- образец.

Свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о собственности на квартиру в 2020 году.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Раньше существовало две базы: государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Из-за этого не всегда совпадали данные между этими двумя базами. Поэтому их объединили в одну, которую назвали ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Появился новый тип документа- выписка из ЕГРН. Более того, произошла отмена свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Иными словами, его перестали выдавать. Вместо него теперь можно получить лишь выписку ЕГРН. Но ничего страшного в этом нет. Главное, что все данные и изменения хранятся в ЕГРН, а для подтверждения этого всегда можно получить выписку из этой базы. Причем, это может сделать любой человек- гражданин России.

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру и перепланировка.

На основании подпункта 2 п.2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ и п. 2.5.1.1.1.5 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 при согласовании перепланировки согласующий орган запрашивает правоустанавливающий документ. В качестве этого документа и выступает выписка из ЕГРН. Хотя старое свидетельство о собственности на недвижимость они тоже принимают (либо оригинал, с которого тут же снимают копию, либо нотариально заверенную копию). Если ни того, ни другого им не предоставить, то они сами сделают запрос и получат выписку из ЕГРН, но на это уйдёт время.

В новостройках, в которых ещё не зарегистрированы права в ЕГРН, можно согласовать перепланировку, если предоставить другие документы:

1. Акт приема-передачи. В нём должен быть пункт о том, что все финансовые обязательства собственником перед застройщиком выполнены. Если такого пункта нет, то у застройщика надо взять справку;
2. ДДУ (оригинал или копия). В нём должно быть прописано согласие застройщика на перепланировку. Если такого пункта нет, то тогда у застройщика надо взять справку о том, что он не против перепланировки в квартире;
3. Копия документа о вводе здания в эксплуатацию;

После перепланировки необходимо внести изменения в ЕГРН. Это делают на основании техплана, который выполняется кадастровым инженером. В техплан же добавляются материалы по согласованию перепланировки.

Как и где получить или восстановить свидетельство о собственности на квартиру?

Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру сейчас не выдаются и не восстанавливаются. Как мы уже писали, вместо него можно получить выписку из ЕГРН. Даже если Вы потеряли свидетельство о госрегистрации права собственности, восстанавливать его не надо. Главное, чтобы все необходимые данные были занесены в ЕГРН.


Как проверить свидетельство о собственности на квартиру?

Опять же необходимо просто заказать выписку из ЕГРН. В ней будут указаны все необходимые данные для такой проверки.

Перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (преимущественное право по 159-ФЗ)

Перечень документов является рекомендуемым. Действующим законодательством, административным регламентом регистрирующего органа и иными документами может быть установлен перечень документов, отличающийся от приведенного
в настоящей памятке.

Документы представляются в регистрирующий орган (в том числе через МФЦ) Покупателем или представителем Покупателя самостоятельно.

После подачи Покупателем документов в регистрирующий орган в трехдневный срок в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» с сопроводительным письмом представляется копия расписки. Указанный документ может быть представлен
в бумажном виде через секретариат торгов, в ящик для корреспонденции или посредством почтовой корреспонденции, либо в электронном виде по адресу pochta@property-fund.ru. Фонд обращает внимание, что нарушение указанного срока может привести к приостановлению или отказу в государственной регистрации.

Рекомендуется указывать в сопроводительном письме контактную информацию (номер телефона, адрес электронной почты) для оперативного разрешения вопросов, возникающих в процессе государственной регистрации.

Документы также могут быть представлены Покупателем в регистрирующий орган одновременно с Фондом. В этом случае требуется предварительная запись на подачу документов через Юридическое управление Фонда.

До подачи документов в регистрирующий орган рекомендуется уточнить
в Управлении приватизации, арендных отношений и реализации объектов жилого фонда о наличии каких-либо препятствий для подачи на государственную регистрацию перехода права собственности.

Актуальные реквизиты для оплаты государственной пошлины размещены на официальном сайте регистрирующего органа.

Дополнительную информацию по составу и форме документов можно получить по телефону +7(812)426-1111, e-mail: pochta@property-fund.ru

Государственная регистрация нежилого помещения

Все существующие нежилые помещения должны быть зарегистрированы, то есть поставлены на кадастровый учёт.

Это способ узаконить нежилое помещение и получить право собственности на нежилое помещение.

В процессе регистрации помещение измеряется, ему присваивается кадастровый номер, а владельцу выдаётся кадастровый паспорт. В выданном документе указаны его основные характеристики.

Новое нежилое помещение может появиться в результате:

• строительства нового объекта;
• перевода из нежилого помещения;
• выделения из более крупного;
• или объединения нескольких более мелких.

На любое из этих действий необходимо заранее получить разрешение, а потом произвести постановку на кадастровый учет нежилого помещения.

Важно! Кроме того, все происходящие с помещением реконструкции также должны регистрироваться.

Получить кадастровый номер нежилого помещения по адресу в результате регистрации права собственности на нежилое помещение можно в течение десяти дней с момента обращения. Это происходит бесплатно.

Регистрация права собственности

Право собственности и права собственника нежилого помещения не возникают автоматически.

После его появления или приобретения необходимо зарегистрировать возникновение или изменение права собственности.

Это относится и к правам собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Отдельная регистрация необходима с 1998 года, после вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июня 1997 года. Если здание (или часть его) получены во владение раньше, она проводится по желанию.

Подтверждение права собственности требуется при проведении разнообразных действий с недвижимостью: продажи, завещания, дарения.

Как правило, для этого достаточно обращения в Росреестр с набором необходимых документов.

Но в отдельных случаях своё право на обладание помещением придётся доказывать в суде. Рассмотрим оба варианта.

Если есть документ, подтверждающий право собственности, для регистрации необходимо обратиться в Росреестр.

Это можно сделать:

• в его территориальном отделении;
• через МФЦ;
• через интернет;
• по почте;
• через доверенное лицо.

Если помещение преобразовано из другого, потребуется предъявить разрешающие документы.

Если же изменился владелец у существовавшего ранее помещения, подтвердить это может один из следующих документов:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• завещание.

Свидетельство

В течение недели после обращения владелец недвижимости получает свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

При пользовании услугами МФЦ или почты, срок регистрации нежилого помещения может быть увеличен, обычно до двух недель.

Если собственников несколько, свой экземпляр получает каждый из них.

По 22-му подпункту статьи 333.33 пошлина за регистрацию составляет 2 тысячи для физических лиц и 22 тысячи для юридических. Если собственников несколько, эта сумма делится между ними поровну. Если среди них есть и организации, и граждане, каждый уплачивает соответствующую долю от «своего» размера госпошлины.

О признании права собственности

Если существуют какие-либо споры относительно помещения или отсутствует правоустанавливающий документ, зарегистрировать право собственности на него будет значительно сложнее. Добиваться признания этого права придётся в суде.

Причины сложностей в признании права собственности на нежилое помещение могут быть различными, к примеру:

1. Застройщик не оформляет права собственности дольщика или дольщиков.
2. При покупке нежилого помещения (например, гаража) выплаты фактически произведены человеком, который не внесён в список членов кооператива.
3. Необходимые документы не были оформлены или утеряны.
4. Помещение было передано кому-либо в результате сделки, которая нарушает закон и потому может быть оспорена.
5. И так далее.

В этих случаях необходимо составить исковое заявление и подать его в гражданский суд по месту расположения помещения.

Предметом иска будет право собственности на недвижимость, основанием – те обстоятельства, которые могут подтвердить законность этого права.

Истец должен доказать свою правоту, поэтому в заявлении следует подробно описать всё, имеющее отношение к делу. К иску прикладываются доказательства.

В зависимости от обстоятельств им могут служить:

• договор долевого участия;
• акт приёма-передачи к договору;
• дополнительное соглашение к договору;
• документы, которые могут подтвердить, что выполнялись финансовые обязательства (к примеру, квитанции);
• различные справки;
• и другие.

Как правило, разбирательство длится около полутора-двух месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, он может начать регистрацию своих прав на недвижимость. Решение суда будет служить подтверждением.

Внимание! Также объект необходимо поставить на кадастровый учёт, если это не было сделано ранее.

Постановка на кадастровый учет нежилого помещения

С 1 января 2013 года постановкой на кадастровый учёт жилых и нежилых помещений также занимается Росреестр.

Как и для регистрации права собственности, можно подать заявление лично, через представителя, МФЦ, сайт Росреестра или по почте.

В заявлении понадобится указать такие сведения:

1. Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его паспортные данные.
2. Та же информация о доверенном лице, если занимается заполнением оно.
3. Сведения о помещении, которые позволяют его точно идентифицировать. К ним относятся адрес, площадь, расположение на этаже многоэтажного здания и другие подобные.
4. Дату заполнения.

К нему необходимо приложить:

1. Паспорт или паспорта.
2. Технический паспорт на квартиру.
3. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
4. При необходимости – доверенность.

Если на квартиру нет технического паспорта, придётся обратиться за ним в БТИ.

По указанному адресу выедет технический инженер, чтобы произвести замеры помещения и провести инвентаризацию. Через 10 – 14 дней после этого будет готов технический паспорт.

В нём указана планировка, несущие стены и другая подобная информация.

Сведения обо всех изменениях обязательно заносятся в технический паспорт (а на часть из них требуется получить предварительное разрешение).

После подачи заявления проверяются указанные в нём сведения.

Затем, если этому ничто не препятствует, помещение ставится на учёт и ему присваивается кадастровый номер.

На объект недвижимости выдаётся кадастровый паспорт.

В нём указаны различные сведения, такие как:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• особенности расположения;
• и другие подобные.

Регистрация в Росреестре – пошаговая инструкция

Чтобы осуществить оформление коммерческой недвижимости, сначала нужно заполнить заявление. Это можно сделать в офисе, на сайте Росреестра или дома и затем отправить ценным письмом (в зависимости от выбранного способа).

В заявлении следует указать:

1. Если собственник – физическое лицо, указываются его ФИО и паспортные данные.

   Если помещением владеет организация, потребуется её юридическое название и сведения о представителе. Если собственников несколько, требуется информация о каждом.

2. Если оформлением занимается представитель, номер и дата выдачи доверенности. Генеральному директору она не потребуется, так как он имеет такое право по Уставу. НО это тоже необходимо отметить.
3. Сведения о самом объекте – кадастровый номер, адрес, расположение на этаже, если это не отдельное здание, и т. п.
4. Основание права собственности (например, перевод из жилой квартиры, покупка, выделение из другого помещения и т. д.).
5. Дату составления.

К заявлению прикладываются такие документы (оригиналы и копии):

1. Паспорт (или паспорта).
2. При необходимости – доверенность.
3. Кадастровый паспорт помещения.
4. Поэтажный план здания, если помещение является его частью.
5. Документ, на основании которого появляется право собственности на существующее помещение или возникает новое. Это может быть договор купли-продажи, разрешение администрации на перевод помещения в другую категорию или решение суда.
6. Если для перевода требовалась реконструкция жилой квартиры, необходимо также приложить акт о её принятии.
7. Квитанция об оплате госпошлины.
8. В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие.

Справка. Если заявление отправляется по почте, копии нужно заверить нотариально. Оригиналы в этом случае остаются у владельцев.

Дополнительные советы и предупреждения

Информация обо всех серьёзных изменениях должна быть зарегистрирована. К ней относятся перепланировки, изменение категории помещения, смена собственника. Кроме того, необходимо учитывать ещё некоторые моменты.

Возможные причины отказа

В некоторых случаях может быть отказано в регистрации права собственности.

По статьям 19 и 20 Закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, это возможно:

1. Если обратилось лицо, не имеющее на это право.
2. Если нет каких-то из необходимых документов.
3. Если в заявлении указаны неверные сведения.
4. Если недвижимость не поставлена на кадастровый учёт.

Справка. После устранения причины можно снова обратиться за регистрацией. Или, если заявитель считает, что отказ неправомерный, то он может обжаловать решение в суде.

Что делать в случае утери?

Если потеряно свидетельство о праве собственности, полученное в Росреестре, необходимо обратиться туда же для получения дубликата. Способы обращения те же, что и при подаче заявления. Это будет стоить 350 рублей для физических лиц и 1000 – для организаций. Так записано в подпункте 33 статьи 333.33 НК.

Восстановить утерянный кадастровый паспорт можно там же. Восстановление этого документа бесплатно.

Как можно заметить, регистрация самого помещения и права собственности на него – разные процедуры. Они проводятся отдельно, хоть и одним органом – Росреестром. Выдаются и разные документы: кадастровый паспорт и свидетельство о собственности.