Градостроительные ограничения и особые условия использования территории

Градостроительные ограничения — ряд требований, ограничивающих градостроительную деятельность в конкретном территориальном образовании.

Основу градостроительных ограничений составляют: зоны с особыми условиями использования территории, охранные территории, СЗЗ, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, установленные в соответствии с законами РФ. Эти зоны могут быть на региональном, федеральном и местном уровне.

Водоохранные зоны устанавливаются для поддержания водные объектов в состоянии соответствующем экологическим требованиям для предотвращения загрязнения, засорения и истощения поверхностных вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов объектов живого и растительного мира. ВО зоной является территория прилегающая к береговой линии рек, морей, ручьев, каналов, водохранилищ на которых устанавливается специальный режим хозяйственном деятельности. В границах ВО зон устанавливаются прибрежные защитные полосы (ПЗП) на территории которых выделяются дополнительные ограничения.

Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)- специальная территория с особым режимом использования, устанавливаемая вокруг объектов и производств, является источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. В этих зонах не допускается размещать жилую застройку ,рекреационную зону, зону отдыха, курортов, территории садоводческих хозяйств, дач, спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и воспитательные учреждения, учебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. В СЗЗ от промышленности также не разрешено размещать производство лекарственных объектов, лекарственных средств, склады продуктов, фармацевтические предприятия, пищевые отрасли, комплексы водопроводных сооружений. СЗЗ предназначены для уменьшения воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений установленных гигиеническими нормами. По своему функциональному назначению СЗЗ является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объектов в штатном режиме.

В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия в их исторической среде на сопряженной с ними территории устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия (архитектурные ансамбли, градостроительные комплексы, исторические центры городов, отдельные кварталы, площади, улицы, достопримечательные места, отдельно стоящие здания, произведения садового-паркого ландшафтного искусства, памятники археологии, произведения монументального искусства.

Охранная зона — территория в пределах которой устанавливается особый режим использования земли, ограниченный хозяйственной деятельностью, запрещающий строительство за исключением применения специальных мер направленных на регенерацию объектов. Кроме охранных зон существуют зоны регулирования застройки, зона охранного ландшафта.

В границах сельского поселения имеется ряд планировочных ограничений, устанавливаемых согласно действующим нормативам.

К планировочным ограничениям отнесены:

• санитарно-защитные зоны от производственно-коммунальных объектов, инженерно-технических объектов, объектов специального назначения;
• охранные зоны и санитарные разрывы транспортных и инженерных коммуникаций; зоны шумового воздействия магистралей;
• водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
• территории и зоны охраны объектов историко-культурного наследия.
• планируемые особо охраняемые природные территории – природно-исторические территории (ландшафты);

Нормативные санитарно-защитные зоны (СЗЗ) предприятий и объектов и режимы использования территорий установлены на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

На территории сельского поселения нет полигонов ТБО и скотомогильников.

Санитарно-защитные зоны от предприятий и объектов коммунального назначения приведены в Таблице 2.

Таблица 2

Санитарно-защитные зоны от предприятий и объектов специального назначения

№	Наименование предприятия	Принятый класс опасности согласно СанПиНу /Нормативная СЗЗ, м
Предприятия и производства 1-5 класса опасности
1	ОАО «Институт инженерной иммунологии»	1/1000
2	ГРС «Любучаны»	3/300
3	ООО «Си-Эс-Ай ВОСТОК»	3/300
4	ОАО «Любучанский завод пластмасс»	3/300
5	Завод тротуарной плитки	4/100
6	ООО «Данон-Индустрия»	4/100
7	ЗАО «Молодинское»	4/100
8	Строительный рынок	4/100
Сооружения санитарно-технические
7	Кладбище, с. Молоди	3/300
8	Кладбище, с. Троицкое	5/50
9	Кладбище, с. Мещерское	5/50
10	Кладбище, д. Прохорово	5/50
11	Кладбище, п. Любучаны	5/50

Автомобильные дороги, проходящие по территории сельского поселения Любучаны, имеют технические категории I и II – автомобильные дороги федерального и регионального значения; IV ,V – дороги местного значения.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы автомобильной дороги — территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги.

В зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития ширина каждой придорожной полосы устанавливается в размере:

1) семидесяти пяти метров — для автомобильных дорог первой и второй категорий;

2) пятидесяти метров — для автомобильных дорог третьей и четвертой категорий;

3) двадцати пяти метров — для автомобильных дорог пятой категории.

Учтены шумозащитные зоны, санитарные разрывы в 100 метров (за пределами застройки) от трассы федерального значения М- 2.

По территории поселения проходят ВЛЭП 220, 110, 35, 10 кВ. Согласно Постановлению Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи — в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии:

для линий напряжением

— 1 — 20 киловольт — 10 метров, (5 — для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов);

— 35 киловольт — 15 метров;

— 110 киловольт — 20 метров;

— 220 киловольт – 25 метров;

По территории поселения проходит магистральный газопровод d=500, 700 мм. Ширина коридора составляет 125 м.

Для всех источников питьевого и хозяйственно-питьевого водоснабжения должны быть установлены зоны санитарной охраны. Границы трёх поясов зоны санитарной охраны водозаборов хозяйственно-питьевого назначения учтены в соответствии с СанПиНом 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения».

Размер зон санитарной охраны I пояса для скважин составляет 30 м. В сельском поселении имеется муниципальные артезианские скважины и собственные скважины производственных объектов.

В границах первого пояса санитарной охраны запрещается: посадка высокоствольных деревьев; все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в т.ч. прокладка трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий; проживание людей; применение ядохимикатов и удобрений.

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы устанавливаются для поддержания водных объектов в состоянии, соответствующем экологическим требованиям, для предотвращения загрязнения, засорения и истощения поверхностных вод, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

Размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос, а также режимы их использования устанавливаются ст. 65 Водного кодекса РФ.

Таблица 3

Размеры водоохранных зон

Водные объекты	Ширина водоохранной зоны, м	Ширина прибрежной защитной полосы, м
р. Рожайка	200	50

Ширина водоохраной зоны рек, ручьев устанавливается от их истока в зависимости от протяженности:

• До 10км – в размере 50м;
• От 10км до 50км – 100м;

Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.

В пределах водоохранных зон запрещаются:

• проведение авиационно-химических работ;
• применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками;
• использование навозных стоков для удобрения почв;
• размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов, площадок для заправки аппаратуры ядохимикатами, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов, кладбищ и скотомогильников, накопителей сточных вод;
• складирование навоза и мусора;
• заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей и других машин и механизмов;
• размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово-огородных участков;
• проведение рубок главного пользования.

На расположенных в пределах водоохранных зон приусадебных, дачных, садово-огородных участках должны соблюдаться правила их использования, исключающие загрязнение, засорение и истощение водных объектов.

В пределах прибрежных защитных полос дополнительно к ограничениям, указанным выше, запрещаются:

• распашка земель;
• применение удобрений;
• складирование отвалов размываемых грунтов;
• выпас и организация летних лагерей скота (кроме использования традиционных мест водопоя), устройство купочных ванн;
• установка сезонных стационарных палаточных городков, размещение дачных и садово-огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство;
• движение автомобилей и тракторов, кроме автомобилей специального значения.

В соответствии с Постановлениями Правительства Московской области 2002 и 2004 г.г. на территории сельского поселения Любучанское выявлено около 40 объектов исторического и культурного значения, являющихся национальным достоянием.

Распоряжениями Минкультуры Московской области от 28.11.2008 № 614 – Р и от 02.07.2008 № 417-Р утверждены соответственно границы территории и режимы использования территории объекта культурного наследия регионального значения – дачи Боткина, 1902г. Арх. Шнауберта в п. Мещерское и объекта федерального значения – усадьбы «Молоди» в с. Молоди.

Среди планируемых особо охраняемых природно-исторических территорий областного значения в пределах сельского поселения выделен ландшафт «Окрестности р. Рожайки в с. Молоди Чеховского муниципального района»

Граница проходит по территории Чеховского муниципального района с юга на север в 0,5 км западнее с. Молоди, севернее с. Молоди граница поворачивает с севера на восток, а потом на юг. Далее в 0,4 км восточнее с. Молоди граница поворачивает с юга на юго-восток. Затем западнее д. Никоново в 2 км граница поворачивает с юго-востока на юго-запад. Южнее с. Молоди в 2 км граница сворачивает с юго-запада на юг. Северо-восточнее д. Дмитровка в 0,6 км граница поворачивает с юга на запад, а затем на северо-запад. В северо-восточной окраине р.п. Столбовая граница поворачивает на север, проходит по восточной окраине д. Змеёвка, затем в 0,5 км западнее с. Молоди.

Ориентировочная площадь: 0,4 тыс. га

Градостроительные условия и ограничения — определение, состав, порядок получения

Для проектирования и строительства жилых домов от 300 кв.м., зданий и сооружений, других строений которые не попадают в категорию объектов строительства, которые разрешено строить на основании строительного паспорта, необходимо получение градостроительных условия и ограничений. Градостроительные условия и ограничения являются основной составляющей исходных данных, именно на их основании и на основании технических условий составляется техническое задание на проектирование.

Градостроительные условия и ограничения

Это документ, который содержит комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступов домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.

Состав градостроительных условий и ограничений

Градостроительные условия и ограничения состоят из текстовой и графической части. Текстовая часть содержит следующие разделы:

Раздел «Общие данные»:

• название объекта строительства;
• информацию о заказчике;
• намерения застройки;
• адрес строительства или место расположения объекта;
• документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком;
• площадь земельного участка;
• целевое назначение земельного участка;
• ссылка на градостроительную документацию (при наличии);
• функциональное назначение земельного участка;
• основные технико-экономические показатели объекта строительства.

Раздел «Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка» содержит:

• предельную высоту зданий;
• максимально допустимый процент застройки земельного участка;
• максимально допустимую плотность населения (для жилой застройки);
• расстояния от объекта, который проектируется, до границ красных линий и линий регулирования застройки;
• планировочные ограничения (зоны охраны памятников культурного наследия, зоны охраняемого ландшафта, границы исторических ареалов, прибрежные защитные полосы, санитарно-защитные и иные охраняемые зоны);
• минимально допустимые расстояния от проектируемых объектов до существующих зданий и сооружений;
• охраняемые зоны инженерных коммуникаций;
• требования к необходимости проведения инженерных изысканий;
• требования по благоустройству;
• обеспечение условий транспортно-пешеходного связи;
• требования о наличии мест для постоянного хранения автотранспорта;
• требования по охране культурного наследия;
• требования по архитектурным и инженерным решениям.

Графическая часть градостроительных условий и ограничений содержит:

• кадастровую справку с градостроительного кадастра (при наличии);
• кадастровый план (выписка из земельного кадастра — при отсутствии градостроительного кадастра);
• ситуационный план места расположения объекта строительства;
• выкопировки с обновленной геодезической подосновы в масштабе 1:2000, предоставленные заказчиком;
• выкопировки из градостроительной документации.

Порядок получения

Для получения градостроительных условий и ограничений в орган архитектуры заказчиком подаются:

• заявление установленной формы;
• заверенная в установленном порядке копия документа о праве собственности (пользования) земельным участком;
• ситуационный план (схема) о местонахождении земельного участка (в произвольной форме);
• выкопировки с топографо-геодезического плана М 1: 2000;
• кадастровая справка с градостроительного кадастра (при наличии);
• кадастровый план (выписка из земельного кадастра — при отсутствии градостроительного кадастра);
• фотофиксация земельного участка (с окружением);
• градостроительный расчет по технико-экономическим показателям планируемого объекта строительства.

Градостроительные условия и ограничения выдаются органами градостроительства и архитектуры на безоплатной основе в течение семи рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления вместе с документами. Градостроительные условия не имеют скрока давности.

Основанием для отказа в выдаче градостроительных условий и ограничений является несоответствие намерений застройки земельного участка положениям соответствующей градостроительной документации на местном уровне. Поэтому для получения положительного результата особо важно подать полный и грамотно подготовленный пакет докуменов. Для этого Вам потребуются специальные знания и время. Если Вы не уверены в своих возможностях — для получения градостроительных условий и ограничений обращайтесь к специалистам.

Ограничения в использовании земельного участка

Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования.

Градостроительные регламенты

Градостроительный регламент – устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:

• земельные участки должны быть определенных размеров,
• определяется этажность застройки,
• виды застройки (жилое, производственное, административно-хазяйственное назначение).

И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.

Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте – правилах землепользования и застройки. В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.

Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.

Зоны с особыми условиями использования

Зоны с особыми условиями использования территорий – это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.

Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:

1. зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации;
2. санитарно-защитные зоны;
3. санитарные разрывы от автозаправочных станций;
4. санитарные разрывы от высоковольтных линий электропередач;
5. санитарные разрывы от магистральных газопроводов до элементов застройки;
6. водоохранные зоны;
7. 1-ый пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
8. 2-ой пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
9. 3-ий пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
10. санитарные разрывы от железной дороги до жилой застройки;
11. придорожная полоса автомобильной дороги федерального значения;
12. зоны ограничения застройки от передающих радиотехнических объектов;
13. зоны нахождения месторождений общераспространённых полезных ископаемых;
14. зоны ограничений застройки по горно-геологическим условиям, в том числе:
    • зоны запрета на строительство зданий и сооружений;
    • зоны застройки на основании сравнения вариантов технико-экономических расчётов;
    • зоны застройки не выше 3 этажей.
15. зона затопления паводком 1%-й обеспеченности;
16. зона подтопления грунтовыми водами;
17. зона отработанных карьеров строительных материалов.

Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.

Зоны для объектов культурного наследния

Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации

В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны, разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта – при условии получения согласия такого органа охраны.

Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.

Санитарно-защитные зоны

Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.

Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.