Статья 158 ЖК РФ. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Нормы ст. 158 являются новыми для федерального жилищного законодательства. По поводу данных отношений в ЖК 1983 г. и Основах специальное регулирование отсутствовало.

1. Часть 1 комментируемой статьи конкретизирует обязанности собственников жилых помещений, установленные в ст. 30 Кодекса, применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме и определяет структуру их расходов, устанавливает критерии определения этих расходов, а также форму их оплаты.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по:

• управлению многоквартирным домом (об управлении многоквартирными домами см. раздел VIII Кодекса),
• содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (см. ст. ст. 39, 43; о структуре платы за жилое помещение см. ст. 154 Кодекса).

Собственником помещения в многоквартирном доме может быть российский или иностранный гражданин, лицо без гражданства, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Такое помещение может принадлежать на праве общей собственности нескольким лицам.

На собственника помещения в многоквартирном доме возлагается бремя по содержанию и ремонту принадлежащего ему помещения и содержанию общего имущества собственников помещений в таком доме, а на собственника комнаты в коммунальной квартире — также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, определении долей в праве собственности на такое имущество, общем имуществе собственников комнат в коммунальной квартире и определении долей в праве собственности на такое имущество см. ст. ст. 36, 37, 41, 42 Кодекса).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, применительно к многоквартирным жилым домам, в которых не создано объединение собственников, утвержден Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. См. также Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденные названным Постановлением.

2. Часть 2 ст. 158 Кодекса относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт данного дома и вводит условия принятия названного решения, тем самым дополняя открытый перечень вопросов, входящих в компетенцию органа управления многоквартирным домом. Согласно ст. 44 Кодекса ремонт общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 — 48 Кодекса.

Согласно ч. 7 ст. 156 Кодекса, в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Комментируемая статья конкретизирует данное правило применительно к оплате расходов на капитальный ремонт и содержит открытый перечень вопросов, связанных с условиями проведения капитального ремонта, которые следует согласовывать с управляющей организацией и учитывать при принятии решений по оплате таких расходов.

Управляющая организация в сроки и на условиях, указанных в договоре управления, обеспечивает содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами.

Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Представляется, что на отношения, возникающие в связи с непосредственным управлением многоквартирным домом самими собственниками помещений, действие ч. 2 ст. 158 Кодекса не должно распространяться (формулировка «с учетом предложений управляющей организации» ограничивает применение этой нормы). О непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту, в частности работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, содержат Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Следует отметить, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

3. Нормы ч. 3 комментируемой статьи конкретизируют общее правило, в соответствии с которым обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за капитальный ремонт входит составной частью в плату, вносимую собственниками помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Кодексом установлены условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в таком доме. Право на обжалование возникает в случае, если:

• решение принято общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса;
• собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
• таким решением нарушены права и законные интересы этого собственника.

О возникновении права собственности на жилое помещение см. ч. 2 ст. 153, ст. 143 Кодекса.

Часть 3 комментируемой статьи устанавливает правило о правопреемстве в обязательстве по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Новый собственник при переходе к нему права собственности на помещение в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме, в т.ч. на капитальный ремонт, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Данное положение логически следует из правового режима, установленного Кодексом для жилых помещений и долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах при переходе права собственности на помещения в таких домах. При этом уместно напомнить, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

4. Решение вопроса об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения которого регламентируется ст. ст. 45 — 48 Кодекса.

Так же как и ч. 3 ст. 156 (применительно к выбору способа управления многоквартирным домом), ч. 4 ст. 158 Кодекса относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, если решение по данному вопросу не принято собственниками помещений.

До принятия Кодекса соответствующие отношения регулировались ст. 15 Основ, согласно которой названные органы устанавливали цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Открытый перечень вопросов, относящихся к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений, приводится в ст. 14 Кодекса.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-ЭС17-6930 по делу N А65-22631/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 210, 218, 249, 290, 395, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 46, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, признав доводы заявителя о самостоятельном содержании общего имущества многоквартирного дома несостоятельными.

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 307-ЭС17-7065 по делу N А05-4102/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что заключенный между сторонами договор аренды содержит условие, возлагающее на арендатора обязанность по несению расходов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 210, 249, 393, 421, 608, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что заключенный администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договор аренды содержит условие, возлагающее на арендатора обязанность по несению расходов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, а также учитывая, что администрация оплатила оказанные компанией услуги по содержанию и ремонту указанного имущества, признали обоснованным требование о взыскании 465 696 руб. задолженности.

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-КГ17-6962 по делу N А49-10717/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным предписания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что увеличение размера платы за содержание и ремонт общего имущества с марта 2016 года произведено заявителем без проведения общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суды исходили из анализа положений статей 39, 45 — 48, 156 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и указали, что основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определен только способ в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2017 N 310-ЭС17-6947 по делу N А09-12552/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу об обязанности собственника помещений в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества и расходы на коммунальные услуги соразмерно своей доле в праве общей долевой собственности.

Руководствуясь статьями 210, 249, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суды пришли к выводу об обязанности собственника помещений в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества и расходов на коммунальные услуги, соразмерно своей доле в праве общей долевой собственности.

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2017 N 309-ЭС17-6931 по делу N А60-10217/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды установили, что общество, владеющее на праве собственности долей нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, а также двумя машино-местами в подвальном помещении (паркинге) того же дома, не исполнило денежное обязательство перед истцом как законно избранной управляющей компанией в части платы за содержание общего имущества и коммунальную услугу по электроснабжению.

Удовлетворяя заявленные компанией требования, суды нижестоящих инстанций правомерно руководствовались статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 154, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 308-ЭС17-6230 по делу N А22-617/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности за предоставленные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд признал, что поликлиника, владеющая на праве оперативного управления помещениями, обязана нести расходы на содержание общего имущества, определенные требованиями гражданского и жилищного законодательства, вне зависимости от наличия договора между поликлиникой и управляющей организацией.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37, 158, 249, 296 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, признал, что поликлиника, владеющая на праве оперативного управления помещениями, обязана нести расходы на содержание общего имущества, определенные требованиями гражданского и жилищного законодательства, вне зависимости от наличия договора между поликлиникой и управляющей организацией.

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5476 по делу N А50-5369/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как ответчик, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома, ненадлежаще исполнял свои обязанности по оплате спорных услуг.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2017 N 303-ЭС17-6572 по делу N А73-8708/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании денежной суммы. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в спорный период лежит на собственнике помещения.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались статьями 210, 309, 310, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, проанализировали условия договоров и установив, что сторонами не было достигнуто согласия по пунктам 5.1, 8.1 договоров, содержащих условия об оплате пользователями расходов за период, предшествующий их заключению и начале их действия с 01.05.2012, принимая во внимание, что общество в спорный период являлось арендатором нежилых помещений, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, указав, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в спорный период лежит на собственнике помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6627 по делу N А14-17743/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту, пени. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку факт непредставления истцом платежных документов на оплату оказанных услуг не может рассматриваться в качестве обстоятельства, освобождающего собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, от исполнения его обязанности по оплате фактически оказанных услуг.

Установив факт оказания истцом услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, проверив представленный истцом расчет предъявленной ко взысканию суммы долга, суды, руководствуясь статьей 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 154, 155, пунктом 1 статьи 158, статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в размере 713 107 руб. 31 коп.

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2017 N 303-ЭС17-6037 по делу N А73-7516/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу об обоснованности заявленных требований, исходя из установленного факта поставки энергоресурса, обязанности ответчика как лица, представляющего собственника помещения и потребителя коммунального ресурса, по его оплате и отсутствия доказательств данной оплаты.

Разрешая спор, суды руководствовались статьями 210, 309, 310, 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 30, частью 3 статьи 153, частью 11 статьи 155, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

Комментарий к Ст. 158 ЖК РФ

1. Комментируемая статья увязывает положения ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 с положениями ст. 156 ЖК РФ. Потребность дополнительного регулирования связана главным образом с особенностями оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также с необходимостью установления правовых последствий непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Нормы данной статьи распространяются на собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Кроме того, комментируемая статья устанавливает способ участия собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме — внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2. Часть 1 комментируемой статьи 158 в отличие от ст. 210 ГК РФ не содержит положения о возможности собственника помещения дистанцироваться от несения бремени содержания принадлежащего ему общего имущества в многоквартирном доме в случае, если это предусмотрено законом или договором.

3. Нормы ЖК РФ, устанавливающие обязанности собственников помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, не говорят о том, что указанная плата должна вноситься собственниками помещений только лично, а в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, прямо возлагают часть этой обязанности на нанимателя (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). Однако в случае нарушений обязанностей по внесению этой платы лицом, на которое возлагается ответственность за допущенное нарушение, является собственник помещения в многоквартирном доме. Несмотря на то, что наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственник муниципальных и государственных помещений все равно продолжает нести бремя содержания общего имущества: положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на всех собственников и на все расходы, связанные с содержанием общего имущества.

4. Для определения размера участия собственника помещения в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме необходимо определение доли конкретного собственника в праве общей собственности на это имущество, рассчитываемой в соответствии с нормами ст. 37 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).

5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК). Часть 2 комментируемой статьи 158 ЖК РФ устанавливает порядок принятия решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об определении размера платы за этот ремонт при управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. До вступления в действие ЖК РФ вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, как правило, единолично решали органы местного самоуправления. Такая практика в закамуфлированном виде сохранилась до настоящего времени, хотя это и противоречит нормам ЖК РФ (ст. ст. 44 и 158).

6. Отношения по организации и оплате капитального ремонта многоквартирных домов урегулированы комментируемой статьей достаточно полно. Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности регулирования таких отношений нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления (см. комментарий к ст. ст. 5, 12 — 14 ЖК). Возможность предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам предусматривается ст. 165 ЖК РФ, а также ст. ст. 14.1 и 16.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». С 2008 до конца 2012 г. в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» осуществляется финансирование из региональных и местных бюджетов (с использованием средств Фонда реформирования ЖКХ) капитального ремонта многоквартирных домов, в которых реализуются способы управления товариществом собственников жилья, жилищными кооперативами и выбранными собственниками на общих собраниях управляющими организациями. При этом данный Закон не изменяет процедур принятия решений о проведении капитального ремонта, предусмотренных комментируемой статьей.

7. Согласно ч. 2 комментируемой статьи 158 ЖК России при управлении многоквартирным домом управляющей организацией решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (с указанием срока начала, необходимого объема работ и т.д.) и об оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, как и при управлении товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом, решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений данного дома (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК), при этом органы управления товарищества принимают решение о размере платежей и взносов на оплату капитального ремонта для каждого собственника помещения в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК).

8. Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение из общего правила в случае проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ; ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ). При необходимости проведение капитального ремонта может быть одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации. Порядок установления размера платы в этом случае установлен в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

9. При осуществлении капитального ремонта по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании действующих Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, обязательства по проведению такого ремонта и его оплате должны возникать у собственников помещений и выбранной органом местного самоуправления управляющей организации на основе заключенного в установленном порядке договора управления многоквартирным домом (ч. 5 ст. 161 ЖК), а не на основании правового акта органа местного самоуправления или протокола такого конкурса. Кроме того, размер платы за капитальный ремонт может устанавливаться органом местного самоуправления в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в случае, указанном в ч. 4 комментируемой статьи.

10. В зависимости от условий договора управления обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может возникать у собственников помещений в таком доме как до проведения капитального ремонта (предварительная оплата) или непосредственно после его проведения (рассрочка платежа), так и при комбинации этих способов. Например, если договор управления многоквартирным домом заключается на пять лет, а капитальный ремонт многоквартирного дома планируется в середине этого периода, то плата за капитальный ремонт вносится равными долями в течение 60 месяцев. Обязательной предоплаты расходов на капитальный ремонт в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения в конкретном многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает.

Международная практика показывает, что наиболее эффективный механизм финансирования капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов — получение кредита товариществом собственников жилья на эти цели с дальнейшим погашением этого кредита за счет платежей собственников помещений или принятие собственниками помещений решения о перечислении сумм кредита управляющей организацией и ответственность собственников за возврат кредита банку. При этом существенная часть платежей на погашение кредита может быть компенсирована путем сокращения платы за коммунальные ресурсы (в первую очередь за тепловую энергию) в результате проведения мероприятий по ресурсосбережению в рамках ремонта или реконструкции.

11. Установленная в ч. 3 комментируемой статьи обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения у них права собственности на помещения. Если право собственности на помещение в многоквартирном доме перешло к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Комментируемая норма стабилизирует отношения по оплате капитального ремонта многоквартирного дома и уменьшает риски исполнителя капитального ремонта.

12. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта могут впервые возникнуть у нового собственника после принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и заключения соответствующих договоров.

13. По общему правилу комментируемой статьи размер платы за содержание и ремонт жилого дома (см. комментарий к ст. 156 ЖК) устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это относится к способам управления многоквартирными домами управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений и означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также на его текущий и капитальный ремонт (подробнее см. комментарий к ст. 156 ЖК). При этом ЖК РФ (ст. 44 и ч. 1 ст. 46) предусматривает, что решение о проведении капитального ремонта принимается квалифицированным большинством голосов от всех голосов собственников помещений. Необходимость установления такого уровня большинства голосов обусловлена значительными затратами на ремонт. Решение о проведении текущего ремонта принимается простым большинством голосов от голосов присутствующих на общем собрании, имеющем кворум. При способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или кооперативом решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома принимают органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК).

14. В ч. 4 комментируемой статьи 158 Жилищного кодекса установлено, что, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации. Жилищный кодекс РФ исходит из того, что эта норма может быть применена при условии, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет кворум, на нем приняты решения по всем вопросам, необходимым для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, кроме установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Без определения собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установление органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения неправомерно.

Необходимо учитывать, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 — 168 и 180 Гражданского кодекса). Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 комментируемой статьи при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Поскольку решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома могут принимать органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК), а не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, то положения комментируемой нормы не относятся к управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

С учетом сравнительного анализа и системного толкования положений ЖК РФ можно сделать вывод, что положения ч. 4 комментируемой статьи могут применяться только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан также на требованиях п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этих нормах устанавливается, каким способом органы местного самоуправления могут реализовывать полномочия, предусмотренные в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч. 4 комментируемой статьи 158.

Статья 158 ЖК РФ. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Новая редакция Ст. 158 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

Другой комментарий к Ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Часть 1 комментируемой статьи основана (прежде всего) на положениях ст. 210 ГК РФ (см. также ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, т.е. содержит свое помещение.

Обязанность собственника жилого помещения нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме установлена ст. 39 ЖК РФ. Эти расходы определяются соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. ст. 37 ЖК РФ).

2. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилья включает оплату услуг и работ: по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Расходы на капитальный ремонт определяются с учетом предложений управляющей организации о необходимом объеме работ, сроке начала капитального ремонта, стоимости предстоящих затрат, а также иных предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Решение об оплате таких расходов принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Расходы собственника жилого помещения на капитальный ремонт общего имущества дома входят в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Иными словами, они не могут взиматься с собственников помещений сверх этой платы, которую они вносят ежемесячно.

3. Оплачивать расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома обязаны собственники всех помещений в этом доме с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности к новому лицу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158).