Бесплатная консультация юриста по телефону:

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
• Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
• Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
• После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
• Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

• название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
• дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
• описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
• информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
• гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
• указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
• стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
• отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
• можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
• в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

• паспорт собственника доли в квартире;
• техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
• подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
• справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
• соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

• договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
• подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

• цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
• если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

• продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
• существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
• покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

• Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
• Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
• Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней до 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение трех и более лет.
• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней после 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение пяти лет. Если недвижимость была получена по дарственной от родственника, по завещанию, договору ренты или была приватизирована — выплачивать налог не нужно при владении в течение трех и более лет.

Существует возможность уменьшить взимаемый налог при помощи налоговых вычетов. Они бывают двух видов — фиксированный и на сумму произведенных расходов, и продавец самостоятельно выбирает выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет при продаже квартиры равен 1000000 рублей. Для долей он уменьшается пропорционально размеру доли (если доля равна ½ площади квартиры, то налоговый вычет равен 500000 рублей). Работает он следующим образом: от указанной стоимости доли отнимается вычет, соответствующий ее размеру. Полученная сумма умножается на 0,13 и выплачивается в качестве налога.

Вычет на сумму произведенных расходов работает иначе. Первый шаг — сбор документации, подтверждающей расходы на приобретение имущества. В документах обязательно должны указываться суммы расходов. Все указанные расходы складываются, вычитаются из цены, указанной в договоре купли-продажи доли, после чего налог (стандартный, в размере 13%) высчитывается из полученной суммы.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

7 070 просмотров

У собственника, владеющего долей жилого помещения, может возникнуть желание продать свою часть недвижимости близкому родственнику. В этом случае сторонам понадобится учесть некоторые особенности, характерные для сделок такого типа. Из каких же этапов и пунктов состоит процесс продажи доли квартиры родственнику?

Закон не ограничивает категорию лиц, в отношении которых собственник может реализовывать принадлежащую ему часть недвижимости. Следовательно, владелец вправе распорядиться своей долей в пользу родственника. Речь идет не только про продажу (возмездное отчуждение), но и про передачу в наследство, дарение и пр. (безвозмездное отчуждение) – во всех этих случаях второй стороной вполне может выступить родственник собственника доли.

При возмездном отчуждении доли в первую очередь понадобится учесть преимущественное право покупки. Ст. 250 ГК РФ предоставляет остальным долевым сособственникам возможность приобрести продаваемую часть недвижимости еще до того момента, пока она не будет предложена 3-им лицам.

Соблюдение преимущественного права покупки происходит путем написания и отправки долевым сособственникам специальных письменных уведомлений, содержащих описание существенных условий сделки. Здесь же излагается просьба о направлении ответа (согласия на первоочередной выкуп доли или отказа от предложения).

При желании продать долю в квартире родственнику ситуация может оказаться следующей:

1. Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, одновременно с этим является и сособственником Продавца. Это – наиболее простой, легкий и удобный вариант для обоих участников правоотношений. В этом случае Продавцу не придется составлять и направлять другим дольщикам никаких письменных извещений, т.к. преимущественное право покупки считается автоматически учтенным и соблюденным.
2. Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, не является сособственником Продавца. В таком случае соблюдение преимущественного права покупки доли считается обязательным условием. Продавцу понадобится направить каждому сособственнику письменное уведомление и выждать 1 месяц. За это время он может получить согласие на первоочередной выкуп доли от другого совладельца – тогда реализовать часть недвижимости потребуется именно в его пользу. Заключить договор купли-продажи с родственником уже не удастся. Возможно и другое развитие событий – Продавец либо получит от других дольщиков отказы от использования преимущественного права покупки, либо столкнется с их абсолютным молчанием (что на законодательном уровне приравнивается к отказу). Тогда Продавцу будет дан «зеленый свет» на проведение сделки с 3-ими лицами, куда в данном случае относится и его родственник.

Что лучше: продать, подарить или завещать долю родственнику

Собственник может не только продать долю в праве общей собственности на квартиру, но и подарить ее или передать в наследство. Данные сделки качественно отличаются друг от друга, поэтому владельцу будет полезно узнать об их очевидных преимуществах и возможных недостатках:

Тип сделки	Описание
Продажа доли	Требует составления нотариально заверенного договора купли-продажи доли. В большинстве случаев необходимо письменное оповещение сособственников (соблюдение преимущественного права покупки). Объект недвижимости отчуждается на возмездной основе, т.е. с получением материальной выгоды. Стороны сделки вправе включить в текст договора широкий перечень взаимных прав и обязанностей. Имущественный вычет не предоставляется. Продавец обязан уплатить НДФЛ. Владелец доли официально сменяется только после того, как договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
Дарение доли	Дарителем не может выступить малолетнее (до 14 лет)/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо. Объект недвижимости отчуждается на безвозмездной основе. Требует составления нотариально заверенного договора дарения доли. Основные права и обязанности сторон – это передача доли (Даритель) и принятие доли (Одаряемый). Письменное оповещение сособственников не требуется. Исключение составляет только такая ситуация, когда супруги владеют квартирой как совместно нажитой собственностью. Письменное согласие от мужа/жены понадобится заверить в кабинете нотариуса. Возможность оформить сделку по льготному режиму налогообложения. Так, Одаряемому не нужно уплачивать НДФЛ, если Дарителем выступает член его семьи или близкий родственник (супруг, родитель, родной или усыновленный ребенок, дедушка, бабушка, внук, полнородный или неполнородный брат/сестра). Одаряемый становится владельцем доли в момент фактической передачи права собственности.
Завещание доли	Требует составления нотариально заверенного завещательного акта. Объект недвижимости передается на безвозмездной основе. Права и обязанности имеет только Наследник, принимающий т.н. «наследственную массу». Наследник должен оплатить косвенный налог – государственную пошлину. Ее сумма может составлять либо 0,3% от общей стоимости квартиры, но не более 100 000 рублей (для близких родственников 1 и 2 очередности), либо 0,6% от общей стоимости квартиры, но не более 1 000 000 рублей (для всех остальных наследников). Наследник становится владельцем доли со дня открытия наследства, т.е. с момента смерти Наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

В каждом отдельно взятом случае собственник сам решает, в какой именно форме ему следует передать право собственности на долю. Здесь важность будут иметь и сопутствующие сделке обстоятельства, и отношения между родственниками, и их материальное положение, и многое другое. Например, вариант с дарением не всегда подходит сторонам: во-первых, родство понадобится подтверждать документально справками и свидетельствами, а, во-вторых, абсолютное отсутствие финансовой составляющей может не устроить нынешнего собственника доли.

С передачей и получением доли в наследство тоже могут возникнуть определенные трудности. Наследственное дело открывается только спустя время после смерти Наследодателя, т.к. требуется согласование всех юридических нюансов, соблюдение нотариального регламента и пр. Этот процесс способен затянуться на срок до 6 месяцев. Без открытия наследственного дела новый владелец сможет лишь пользоваться, но не распоряжаться принятым имуществом.

Кроме того, принятие наследства может сопровождаться конфликтами, спорами и даже судебными тяжбами с другими претендентами на имущество покойного. Именно поэтому продажа доли при жизни обоих родственников зачастую представляется им наиболее оптимальным вариантом.

Как продать долю в квартире близкому родственнику: порядок действий

После того, как Продавец учтет преимущественное право покупки в отношении своих содольщиков, ему понадобится перейти к непосредственному оформлению сделки с близким человеком (т.е. Покупателем).

Составление договора купли-продажи

Основной документ, подтверждающий действительность и законность процедуры отчуждения, – это договор купли-продажи доли. Данное соглашение требует обязательного нотариального заявления. Размер нотариального тарифа будет зависеть от степени родства между участниками сделки. Сумма окажется меньше, если за услугой обратятся супруги, дети и их родители (биологические и приемные), полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки/дедушки и их внуки.

Договор должен быть составлен в письменной (печатной) форме и содержать в себе следующие обязательные пункты:

1. Место и дата заключения документа.
2. Персональные данные сторон (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и фактического проживания, паспортные сведения, правовые роли в рамках данной сделки – кто выступает Продавцом, а кто Покупателем). Никакую информацию о родстве упоминать и вносить в текст не нужно, ведь с юридической точки зрения это не имеет значения при продаже доли.
3. Описание предмета договора (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру с указанием адреса ее местонахождения, номера, метража, количества комнат).
4. Цена доли (цифрами и прописью). Цена доли должна соответствовать среднерыночной цене аналогичных объектов. Родственники могут договориться о предоставлении определенных финансовых «льгот» и «послаблений», однако стоимость сделки не должна быть занижена более чем на 20%. В противном случае такое отчуждение может быть оспорено налоговыми органами.
5. Персональные данные остальных сособственников, а также лиц, прописанных или проживающих в квартире.
6. Сведения о наличии/отсутствии обременений и ограничений доли.
7. Права и обязанности сторон.
8. Способ и порядок расчета.
9. Порядок передачи объекта.
10. Пути разрешения конфликтов и спорных моментов.
11. Включение пунктов, за неисполнение которых может последовать наступление ответственности.
12. Реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в деле. В данном случае это Продавец, Покупатель, нотариус и Росреестр, регистрирующий переход права собственности.

Сбор документов и обращение в Росреестр

Договор купли-продажи доли родственнику потребуется сопроводить целым комплектом материалов. Сначала они приносятся в кабинет нотариуса, а затем, уже после подписания и заверения договора, предоставляются в Росреестр. Речь идет про следующие документы:

1. Паспорта Продавца и Покупателя.
2. Документ, подтверждающий право собственности Продавца на его долю (выписка из ЕГРН).
3. Документ, на основании которого Продавец получил право собственности на долю (предыдущий договор купли-продажи, дарственная и пр.).
4. Технический план квартиры (можно получить в БТИ).
5. Выписка из домовой книги с данными проживающих и/или прописанных в квартире лиц.
6. Передаточный акт (составляется после заключения основного договора купли-продажи и содержит информацию о текущем состоянии объекта недвижимости).
7. Подтверждение соблюдения преимущественного права покупки (например, письменные отказы от содольщиков).
8. Нотариально заверенная доверенность, если от лица какого-либо участника сделки действует его представитель.
9. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если какая-либо сторона состоит в браке.
10. Согласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге (например, из-за приобретения по ипотечному кредиту). В этом случае в Росреестр также понадобится предоставить кредитный договор со всеми приложениями и закладную.
11. Разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
12. Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

После того, как весь пакет документов будет собран, Покупателю понадобится в 18-дневный срок обратиться в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на долю. Процедуру можно считать завершенной после того, как он получит на руки новую выписку из ЕГРН с актуализированной информацией. Это не займет более 10 дней.

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками: образец 2020 года

В качестве примера договора купли-продажи доли между родственниками можно воспользоваться нижеприведенным документом.

Скачать образец договора купли-продажи доли между родственниками

Сделки между Опекуном и Опекаемым

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ, запрещено проведение имущественных сделок между родителем, усыновителем, опекуном, попечителем, их супругами или близкими родственниками с одной стороны и несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным лицом с другой стороны.

Такой запрет был введен для того, чтобы взрослые люди не имели возможности нажиться за счет имущества своих подопечных. Единственная имущественная сделка, которую можно совершить в данном случае, – передать долю в дар или безвозмездное пользование от Законного представителя к Опекаемому, но не наоборот. При этом отчуждать имущество Опекаемого в пользу сособственников или посторонних лиц можно, если на это дает разрешение ООП.

В крайне редких случаях ООП может дать разрешение на проведение имущественной сделки между Законным представителем и Опекаемым, однако для этого должны иметься веские основания. ООП временно возьмет на себя обязанности по законному представительству и попечительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

Налогообложение

После проведения сделки купли-продажи Продавцу, выручившему денежные средства, понадобится уплатить в казну налог на доходы физических лиц. Его размер равняется 13% для резидентов РФ. При этом от уплаты НДФЛ освобождаются такие собственники, которые владели своей долей (ст. 217.1 НК РФ):

• более 3 лет, если часть недвижимости была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты;
• более 5 лет по всем остальным основаниям, в т.ч. при покупке.

Существенный недостаток отчуждения доли в пользу близкого родственника – это невозможность Продавца получить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей. Если бы Продавец имел право на получение налогового вычета, то сумма НДФЛ для него уменьшилась бы именно на это значение. Однако в п. 5 ст. 220 НК РФ говорится, что предоставление налогового вычета не распространяется на сделки, заключаемые между взаимозависимыми лицами.

Перечень взаимозависимых лиц приводится в ст. 105.1 НК РФ. Так, на налоговый вычет не смогут претендовать:

Признаются взаимозависимыми и опекуны (попечители) с их подопечными. Взаимозависимость может быть установлена и в других отдельно взятых случаях, если суд решит, что отношения между Продавцом и Покупателем способны оказывать влияние на условия и/или результаты сделки.

Юридическая практика

Заключение имущественных сделок между близкими родственниками встречается в РФ довольно часто. Несмотря на это, некоторые Продавцы и Покупатели до сих пор совершают ошибки при соблюдении установленного регламента.

Пример. Гражданин Р. Решил реализовать принадлежащую ему ½ долю в 3-комнатной квартире в пользу своего полнородного брата, гражданина Н. Цена доли составляла 1 500 000 рублей – именно столько в среднем стоили аналогичные объекты недвижимости на рынке. Оба родственника были совершеннолетними и дееспособными людьми, не нуждавшимися в представительстве и защите своих интересов. Гражданин Н. не являлся сособственником своего брата и владельцем оставшейся доли, поэтому сначала Р. понадобилось учесть преимущественное право выкупа.

Для этого он направил письменное извещение своей сестре – владелице другой ½ доли в праве общей долевой собственности. Через 10 дней Р. получил от сестры письменный ответ с отказом от использования данной привилегии.

Тогда братья, взявшие на себя роли Продавца и Покупателя, заключили договор купли-продажи доли. Документ был подписан сторонами в присутствии нотариуса и им же заверен. После заключения соглашения гражданин Н. отправился в местное отделение Росреестра, куда подал комплект документов для перерегистрации права собственности.

Тем временем его брат отправился в налоговую службу, чтобы оплатить налог по форме 3-НДФЛ. Т.к. полнородные братья признаются взаимозависимыми лицами, тот из них, кто выступает Продавцом, не может рассчитывать на получение налогового вычета. В результате Р. пришлось заплатить полную сумму налога (13%) – 195 000 рублей. После урегулирования правовых нюансов и выдачи новой выписки из ЕГРН сделка была признана завершенной.

Продажа доли в квартире между родственниками – непростой процесс, который сопряжен с целым комплексом юридических мероприятий. Это и написание извещений, и сбор документации, и составление договора, и уведомление заинтересованных органов. Не знаете, с чего начать возмездное отчуждение доли в пользу близкого лица? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Кто является близким членом семьи?

По законодательству Российской Федерации в соответствии с ч. 4 статьи 5 УПК РФ близкими родственниками являются:

• супруги;
• родители;
• дети;
• усыновители и усыновленные;
• родные братья и сестры, в том числе имеющие общего отца или мать;
• бабушки и дедушки;
• внуки.

Пошаговая инструкция, как продать супруге, родителям или другому

Для того чтобы продать долю в квартире близкому родственнику необходимо следовать правилам, которые зафиксированы в действующем законодательстве (см. ГК РФ часть 1 глава 16).

Уведомление других дольщиков

При осуществлении купли-продажи доли в квартире продавец обязан письменно оповестить остальных собственников долей недвижимости о продаже одной из частей жилища согласно ст. 250 ГК РФ. В уведомлении:

1. прописываются сведения о цене объекта;
2. производится описание характеристик собственности (адрес, метраж, размер долевой части);
3. указываются условия перехода прав собственности на имущество.

Помимо этого, извещение должно содержать данные о сроке, в течение которого получателю необходимо в письменном виде предоставить свое согласие либо отказать в продаже, либо заявить о желании приобрести данную часть квартиры на правах собственника первой очереди. Письменное уведомление рекомендуется оформлять в присутствии нотариуса.

• Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире
• Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Важно! Следует учитывать тот факт, что в случае, когда доля имущества принадлежит несовершеннолетнему гражданину, оповещение, направленное в его адрес, доставляется в органы опеки и попечительства (статья 21 ФЗ-№48).

Более подробно о правилах составления уведомления о продаже своей доли в квартире мы рассказываем , а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки, если ребенок прописан в квартире либо он является собственником доли.

Получение отказа

Владелец части квартиры отправляет на имя заявителя подтверждение в письменной форме, где указывает, что он отказывается от приобретения доли в течение одного календарного месяца.

По окончанию 30-дневного срока правообладатель имеет возможность реализовать долю в пользу третьих лиц, которые не состоят с ним в родстве, если совладельцы квартиры не предоставили письменного отказа либо согласия на покупку данной части имущества.

• Скачать бланк уведомления об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире
• Скачать образец уведомления об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире

Можно ли продать свою часть квартиры, если другой собственник не дает на это своего согласия, мы рассказывали .

Заключение договора

Для совершения сделки купли-продажи между родственниками требуется составить договор. Допускается самостоятельное составление всех бумаг, форма документа зафиксирована в Росреестре. К договору разрешается приложение в виде плана жил. площади с указанием отчуждаемой доли.

Помимо ДКП следует оформить акт приема-передачи части имущества, отразив в нем паспортные данные контрагентов и сведения о надлежащем состоянии недвижимости. Оба документа (акт и договор) сохраняют в трех экземплярах: по одному в руки для покупателя и продавца, и еще один для государственных органов регистрации.

• Скачать бланк договор купли-продажи доли в квартире
• Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о том, как осуществить продажу доли второму собственнику либо третьему лицу и как грамотно реализовать комнату в коммуналке.

  Для продавца:

  1. Ксерокопия паспорта либо доверенность от собственника, подкрепленная ксерокопией удостоверения личности.
  2. Документ, подтверждающий право на владение частью имущества, предыдущий ДКП, дарственная или акт мены.
  3. Свидетельство о праве собственности на долю.
  4. Пакет документов из Бюро технической инвентаризации: поэтажный план здания, экспликация и сведения из кадастра.
  5. Выписка из домовой книги и выписка из ЕГРН.
  6. Нотариально подтверждённый отказ остальных собственников от покупки данной доли.
  7. Справка из органов опеки и попечительства, при условии наличия несовершеннолетних собственников недвижимости.

  • Для покупателя:

    • Ксерокопия удостоверения личности (паспорта).
    • Заявление на регистрацию прав собственности в Росреестре.
    • Квитанция об оплате пошлины за процедуры регистрации.

    Какие документы могут потребоваться при проведении сделки купли-продажи доли в квартире узнаете из специальной статьи.

    Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ

    После подготовки полного комплекта документов в течение 18 дней после заключения договора о купле-продаже доли квартиры требуется подать заявку в органы Росреестра или МФЦ на регистрацию прав собственности.

    • Как продать без налогов?

      Налог на доходы физических лиц в размере ставки 13% не взимается, в случае если:

      1. стоимость доли меньше 1 000 000 рублей;
      2. собственность находится в распоряжении и пользовании более 3 (в некоторых случаях 5) лет.

      Купля-продажа между близкими родственниками не предполагает получение имущественного вычета.

      Принудительный выкуп – что это такое?

      Чтобы произвести выкуп доли собственности (квартиры) у близкого родственника на принудительно основе требуется наличие следующих трех факторов единовременно (ч. 4 статьи 252 ГК РФ):

      • Доля родственника должна быть незначительной (к примеру, 1/8 от четырехкомнатной квартиры) – этот параметр устанавливается в судебном порядке.
      • Наличие подтверждения, что в действительности выделение доли невозможно.
      • Отсутствие у родственника настоящего интереса в распоряжении этой частью жилья.

      Рекомендация. Прежде чем осуществлять принудительный выкуп доли, следует попробовать уладить отношения мирным путем. Попытку важно зафиксировать на бумаге с целью документального подтверждения перед государственными службами.

      В ситуации молчания либо отказа на это заявление, официально разрешается принудительно выкупать собственность.

      Плюсы и минусы

      Как и большинство сделок, связанных с реализацией собственности, купля-продажа доли жилья у родственников имеет свои минусы и плюсы. Среди главных недостатков покупки доли имущества у родственников выделяют:

      1. риск вычета налога на доходы физических лиц, в случае, когда собственность находится во владении менее 3 лет;
      2. купленная супругами недвижимость, в отличии от подаренной, является объектом совместно нажитого имущества.

      Среди главных преимуществ покупки доли квартиры у родственников выделяют:

      1. быстрый и легкий способ составления договора и подписания соглашения по сделке;
      2. невозможность оспаривания условий соглашения со стороны третьих лиц;
      3. наличие правовых гарантий в максимальном объеме (см. глава 16 ГК РФ).

      Отличия от дарения и завещания

      	Купля-продажа	Дарение	Завещание
      Стороны	Продавец доли – лицо, имеющее право собственности на объект соглашения. Покупатель – близкий родственник, либо третьи лица.	Даритель – любой гражданин (за исключением недееспособных и несовершеннолетних). Одаряемый – любое лицо, кроме исключений, прописанных в ст. 575 ГК РФ.	Завещатель – дееспособный гражданин, который имеет право собственности на недвижимость. Наследник.
      Предмет	Передача жилого имущества на возмездных условиях.	Безвозмездная передача недвижимости.	Безвозмездная передача недвижимости.
      Форма	Письменная, заверенная нотариально. (ФЗ-№122)
      Права и обязанности	Обширный перечень прав, прописывается в договоре.	Даритель обязуется передать имущество, одаряемый обязуется принять его.	Наследник обязан принять наследственную массу.
      Налоговый вопрос	Продавец оплачивает налог на доходы физ. лиц, кроме случаев исключения (ст. 217.1 НК РФ).	Доходы, полученные в порядке дарения между близкими родственниками освобождаются от налогов (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).	Доходы, полученные от физ. лиц в порядке наследования освобождаются от налогов (п. 18 ст. 217 НК РФ). Оплачивается только гос. пошлина (ст. 333.24 НК РФ).
      Переход прав собственности	Право на собственность переходит после регистрации сделки в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).	Право на собственность переходит в момент ее передачи (ст. 223 ГК РФ).	Право на собственность переходит со дня открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ).

      Процедура купли-продажи доли в квартире между родственниками отличается от обычных сделок по реализации недвижимости. Заключая соглашения с членами семьи, важно учитывать все условия, прописанные в законодательстве, пользоваться услугами нотариуса и соблюдать налоговые обязательства.

      Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.