Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?

Иногда происходят ситуации, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости одна из сторон принимает решение его расторгнуть.

Однако, как быть в том случае, если договор уже зарегистрирован в Росреестре?

Рассмотрим, на каких основаниях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

1. Cоставляется письменное соглашение. Делается это в том же порядке, что и подготовка первоначального документа. Так, если договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, то и данное соглашение должно быть оформлено аналогичным образом.

   Сегодня нет единой формы такого документа, однако он обязательно должен включать в себя следующую информацию:

   • название бумаги;
   • дату и место заключения соглашения;
   • ФИО покупателя и продавца квартиры;
   • реквизиты первоначального договора;
   • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
   • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
   • реквизиты сторон соглашения.
2. Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе. Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.
3. Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п. 1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2015 год № 218-ФЗ).

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Как отменить соглашение?

Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ):

• Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
• Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

С чего начать: на каком основании допустимо оспорить сделку на недвижимость?

Прежде чем обратиться в суд необходимо тщательно продумать основания аннулирования сделки на недвижимость, которые будут указаны в исковом заявлении.

Так, в соответствии со ст. 450 и 451 ГК РФ договор может быть расторгнут через суд только при наличии следующих оснований:

1. Существенное нарушение условий договора. К типичным примерам такого относятся:
   • отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
   • отказ освободить помещение продавцом;
   • внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.
2. В других ситуациях, предусмотренных законодательством (например, наличие признаков недействительности сделки).
3. Существенное изменение обстоятельств сделки.

Таким образом, продавец (покупатель) не имеет права на пустом месте подать ходатайство в суд об аннулировании письменной договоренности. Сделать это можно только при наличии серьезных оснований с представлением соответствующих доказательств.

Подготовка к судебному процессу: какие потребуются документы и доказательства?

Следующим шагом является подготовка необходимого пакета бумаг. Общий перечень документов приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит:

• исковое заявление;
• квитанция об уплате госпошлины;
• доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца участвовать в заседаниях будет его представитель);
• доказательства правомерности выдвинутых требований;
• предложение о расторжении договора, которое ранее направлялось в адрес ответчика.

Особое внимание следует уделить доказательной базе, которая будет представлена в суде. В данном случае набор документов будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. В качестве примера можно рассмотреть несколько типичных ситуаций:

• в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;
• если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.

Кроме того, в качестве доказательств также могут выступать показания:

• соседей;
• случайных свидетелей;
• близких родственников и т.д.

Порядок обращения с иском

Подача иска производится в общепринятом порядке:

1. Выбор судебного органа. Споры, связанные с недвижимостью, разрешаются в судах общей юрисдикции. При этом подавать заявление необходимо по месту жительства истца или по месту нахождения оспариваемого имущества.
2. Оплата госпошлины.
3. Подготовка иска и сбор необходимых бумаг.
4. Передача полного пакета документации в канцелярию судебного органа.Получение уведомления о принятии дела к рассмотрению и дальнейшее ожидание повестки в суд.

Правила оформления иска

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде. В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

1. координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
2. сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
3. основания обращения и выдвигаемые требования;
4. стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
5. сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
6. перечень документов, которые прилагаются к иску.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Следует отметить, что простому обывателю, далекому от правовой сферы, лучше всего поручить составление заявления опытному юристу.

Ход процесса

Порядок судебного разбирательства четко определен в главах 13 – 16 ГПК РФ.

Сроки

В течении какого времени можно расторгнуть договор и есть ли точные сроки? Так, весь судебный процесс условно делится на несколько этапов:

1. Рассмотрение искового заявления – в соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья должен вынести решение о принятии дела к производству в течение 5 дней с момента поступления иска.
2. Подготовка к судебному процессу – на данном этапе уточняются отдельные нюансы и обстоятельства дела, определяется законодательство, действующее в конкретной области и т.д. Точные сроки длительности подготовительного процесса в кодексе не указаны. Они устанавливаются судьей в соответствующем определении.
3. Разбирательство по делу – на этом этапе организуются судебные заседания, выслушиваются доводы обеих сторон, показания свидетелей и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела должны быть разрешены в течение 2 месяцев с момента подачи иска (в случае, если не обнаружились новые обстоятельства дела).
4. Вынесение решения – вступает в законную силу через месяц после его оглашения.

Издержки истца

Согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ вся совокупность судебных расходов делится на две группы:

1. Уплата госпошлины.
2. Издержки, связанные с рассмотрением дела.

Так, в ходе судебного разбирательства истец может понести следующие расходы:

• суммы, которые необходимо выплатить свидетелям, различным специалистам, экспертам и переводчикам;
• оплата проезда и проживания лиц, привлеченных к судебному разбирательству;
• выплата вознаграждения представителям истца;
• компенсация за потерю времени (если поданный иск является неосновательным) и т.д.

Как вести себя в зале заседания истцу?

В ходе судебного заседания очень важно следить за своим поведением. Истцу следует придерживаться следующих основных правил:

• соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
• следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
• складно и последовательно излагать свою точку зрения;
• не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

Довольно часто людям сложно правильно вести себя в суде, поэтому в этом случае истец имеет право послать на заседание своего представителя (юриста).

Действия после вынесения решения

После судебного разбирательства дальнейшие действия истца будут зависеть от вынесенного решения.

Как вернуть обратно право собственности?

После удовлетворения иска, следующим шагом продавца будет являться возращение права собственности на квартиру, переданную по расторгнутому договору-купли продажи. Для этого необходимо аннулировать ранее зарегистрированное право и оформить его на «нового» владельца.

Итак, в данном случае истцу необходимо подготовить соответствующее заявление и явиться с ним в территориальное отделение Росреестра. Основанием для погашения права собственности предыдущего собственника будет являться судебное решение.

Как обжаловать решение в вышестоящие инстанции?

В п. 2 ст. 321 ГПК РФ написано, что любая из сторон судебного разбирательства (истец или ответчик) имеет право обжаловать вынесенное решение. Делается это в следующем порядке:

1. вначале необходимо составить апелляционную жалобу;
2. далее ее следует подать в суд, в котором было принято первоначальное решение;
3. по истечении срока, отведенного для обжалования, суд первой инстанции направляет дело вместе с жалобой и другими материалами в суд апелляционной инстанции, где происходит ее дальнейшее рассмотрение.

Таким образом, аннулировать действие договора купли-продажи квартиры после его регистрации в ЕГРН в отдельных случаях вполне возможно. При этом наиболее удобным и простым вариантом является расторжение соглашения по обоюдному согласию обеих сторон сделки.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы Avelan Avelan Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

До 1 октября 2020 года арендатор может расторгнуть договор

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

• договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
• нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Делькредере Делькредере Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Howard Russia Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения».

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании ×

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × . Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Вестсайд Вестсайд Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

• Законопроект

15 октября 2013 г.

Дело N А56-4899/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Дмитриева В.В. и Марьянковой Н.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и проектирования» Сторублевцева В.В. (доверенность от 12.08.2013), от общества с ограниченной ответственностью «Ромекс-Инвест» Бякова Ю.А. (доверенность от 10.10.1013),

рассмотрев 14.10.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и проектирования» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2013 (судья Бармина Н.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А56-4899/2013 ( судьи Ларина Т.С., Герасимова М.М., Масенкова И.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ромекс-Инвест» (далее — ООО «Ромекс-Инвест») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и проектирования», место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, Митрофаньевское ш., д.12, к.1, лит. К, ОГРН 1089847229526 (далее — ООО «Центр экспертизы и проектирования»), о взыскании 276 746 руб. 50 коп. задолженности по договору от 17.11.2008 N 133/П-01 и 140 910 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2009 по 01.02.2013.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2013 (судья Бармина Н.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 решение суда отменено, с ответчика взыскано в пользу истца 276 746 руб. 50 коп. задолженности и 140 910 руб. 09 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе ООО «Центр экспертизы и проектирования» просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО «Центр экспертизы и проектирования» поддержал кассационную жалобу, а представитель ООО «Ромекс-Инвест» просил в ее удовлетворении отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Ромекс-Инвест» (заказчиком) и ООО «Центр экспертизы и проектирования» (исполнителем) заключен договор от 17.11.2008 N 133/П-01 (далее — договор), в соответствии с которым исполнитель обязался выполнить работы по организации проведения лабораторных исследований (испытаний) на объекте — многофункциональный комплекс, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ЮРВ, квартал 56, ул. Малая Балканская у дома N 18, и выдать протоколы установленного образца, согласно требованиям Закона РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 N 52-ФЗ.

Цена договора работ составляет 553 493 руб. В соответствии с пунктом 3.2. договора исполнитель приступает к выполнению работ в течение 2 рабочих дней с даты внесения заказчиком аванса по договору в размере 50% от цены договора.

Аванс в размере 276 746 руб. 50 коп. перечислен исполнителю, что подтверждается платежным поручением от 19.01.2009 N 143.

Работы должны быть выполнены в течение 30 дней (пункт 2.1 договора).

Поскольку работы не выполнены, заказчик письмом от 18.01.2012 уведомил исполнителя о расторжении договора и потребовал возвратить уплаченный аванс и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Невыполнение требований заказчика явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в иске отказал, применив по заявлению ответчика срок исковой давности.

Апелляционный суд отменил решение суда, и исковые требования удовлетворил, поскольку срок исковой давности прервался признанием долга в акте сверки расчетов от 12.02.2010.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вместе с тем суды неверно исходили из того, что срок исковой давности начал течь с 02.03.2009 (даты окончания работ) и, по мнению суда первой инстанции, истек 02.03.2012. а, по мнению суда апелляционной инстанции, прервался 12.02.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на дату рассмотрения спора течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

До момента расторжения договора перечисленный ответчику аванс несет платежную функцию и не может быть обратно истребован заказчиком. Только после прекращения договора заказчик вправе взыскать обратно неотработанный аванс.

Поэтому срок исковой давности по требованию о взыскании неотработанного аванса не может начать течь с даты окончания работ, определенной в договоре.

Как указал истец, договор он расторг уведомлением от 17.01.2013. Суд это уведомление не исследовал, как не исследовал и вопрос о соответствии такого уведомления требованиям закона, то есть можно ли такое уведомление расценить как отказ от исполнения договора.

Если такое уведомление является отказом от исполнения договора, то на стороне исполнителя после прекращения договора возникает неосновательное обогащение в размере полученного аванса.

Срок исковой давности в таком случае начинает течь после прекращения договора.

Суд апелляционной инстанции вслед за судом первой инстанции также неверно определил начало течения срока исковой давности. Поэтому также неверен вывод апелляционного суда о перерыве срока исковой давности.

При определении даты, с которой можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами следует руководствоваться пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому проценты начисляются с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Следовательно, для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами суду следует установить дату получения ответчиком уведомления об отказе от исполнения договора, если в качестве такого отказа можно расценить уведомление о расторжении договора, и определить срок исполнения обязательства по возврату аванса исходя из правил статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку судами не установлены юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и принять решение в соответствии с требованиями закона, в зависимости от решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А56-4899/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.В. Шпачева

Судьи

В.В. Дмитриев Н.В. Марьянкова