Предварительная оценка ситуации

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О’key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
   — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
   — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
   — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
   — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
5. Женат ли Продавец?
   — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
   — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
   — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
   — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
   — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
    — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
11. Не было ли в квартире неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
    — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме поэтажного плана квартиры.
12. Кто непосредственные соседи?
    — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

• Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
• Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
• Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
• Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
• Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
• Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
• Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
• Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
• И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

9 вопросов, которые нужно задать риэлтору

Источник фотографии

1. Приватизирована ли квартира?

Пожалуй, этот вопрос необходимо задать самым первым. Несмотря на то, что количество неприватизированной жилплощади на рынке недвижимости стремится к нулю, следует учесть и этот вариант.

Величина госпошлины за выдачу документа, свидетельствующего о праве собственности на жилье, обойдется не так уж и мало.

Даже если жилплощадь приватизирована, необходимо поинтересоваться у риэлтора, какое количество граждан было прописано на момент приватизации. Проблема заключается в том, что помимо собственника квартиры, могут быть другие субъекты, претендующие на жилье. Заблаговременно позаботиться о наличии юридического заключения об отказе от приватизации в строну другого лица – обезопасить себя от лишних проблем.

2. Кто реальный собственник квартиры и где он территориально находится на сегодняшний день?

Нередки случаи, что по каким-то причинам собственник квартиры находится за пределами населенного пункта, где жилье выставлено на продажу. Всеми делами на протяжении некоторого времени “заведует” исключительно агент. Для обеспечения прозрачности сделки риэлтор должен поддерживать непрерывный контакт с собственником. К сожалению, вам никто не сможет предоставить гарантию, что по приезду из длительной командировки, хозяин не поменяет решение в силу каких-либо объективных или субъективных причин (рост цен на недвижимость, смерть/рождение члена семьи и.т.д) о фактической продаже жилья.

Поэтому безусловный плюс, когда собственник квартиры постоянно проживает в том городе, где продается недвижимость.

3. В течение какого времени осуществляется продажа недвижимости?

Длительный процесс продажи может быть диктован не только сугубо большой стоимостью жилья, но и сторонними факторами. Велика вероятность, что какие-либо неприятные нюансы могут “вылезти” на этапе заключения договора купли-продажи.

4. Каково текущее состояние дома? Когда ожидается капитальный ремонт и есть ли у администрации района планы по сносу недвижимости?

Конечно, внутренняя отделка помещения – один из ключевых факторов при выборе жилья. Но, необходимо понимать, что если дому больше 20-30 лет с момента постройки, то “не за горами” капитальный ремонт, который принесет будущему собственнику немало хлопот. Кроме того, жилье и вовсе может планироваться под снос (особенно если речь идет о малоэтажной застройке 50-60 годов прошлого века).
Информацию о капитальном ремонте или сносе может предоставить исполком по районной принадлежности дома. Как бы то ни было, любой агент по продаже недвижимости должен владеть этим вопросом.

5. Не находится ли квартира в залоге?

Весьма распространенный случай, когда собственник, жертвуя жилплощадью, берет большую денежную сумму в долг у банка или физического лица. К моменту совершения сделки, может получиться так, что этот собственник уже довольно условный.

6. Сколько человек прописано? Живет ли кто-то в квартире или она пустует?

Очевидно, что в полную собственность вы получите недвижимость только тогда, когда на ней не будет прописано ни единого человека. Процесс выписки из квартиры всегда долговременный, а если у хозяина отсутствует место, куда ему можно перепрописаться, может затянуться на 2-3 месяца.

Всегда положительный момент, если квартира пустует. Это значит, что вопрос освобождения жилплощади будет стоять не так остро.

7. Необходимо уточнить какое время недвижимость находится в собственности.

Согласно действующему законодательству, если жилплощадь находится во владении менее 3 лет, то необходимо будет выплатить пеню, составляющую 13% с суммы превышающей 1 миллион рублей (налог должен платить продавец, естественно). Следует узнать, готов ли будет продавец расстаться с такой суммой или на этапе подписания договора купли-продажи сделка рискует сорваться.

8. Есть ли несовершеннолетние дети, которые являются собственниками недвижимости?

Наличие несовершеннолетних, владеющих правом собственности на жилье, подразумевает под собой обращение в органы опеки, которые должны дать положительное заключение на продажу недвижимости. Без такой резолюции продажа не состоится.

9. Это прямая продажа или обмен?

Обмен предполагает поиск встречного варианта. Это говорит о том, что сделка купли-продажи состоится только в том случае, если продавец за определенный промежуток времени (прописывается в договоре) найдет себе вариант взамен.

5 вопросов, которые вы должны задать, покупая квартиру

Приехали на осмотр квартиры? Не стесняйтесь задавать продавцу любые, даже неудобные вопросы. Если вы намерены купить квартиру, то обязаны спросить как минимум о пяти принципиально важных вещах.

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте. Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

3. Слышно соседей?

Звукоизоляция также зависит от качества стен и перекрытий. Для того чтобы оценить, насколько тихо в квартире будет в течение дня, попросите продавца выключить телевизор, радио и не разговаривайте хотя бы две минуты. Конечно, вы можете поинтересоваться у продавца, нет ли проблем с соседями, но не рассчитывайте, что он расскажет всю правду. Лучше прогуляйтесь по этажам или спуститесь к подъезду и там хорошенько расспросите других жильцов.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц? Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

С чего начать покупку вторичного жилья?

5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги. В случае если от сделки отказывается продавец, вы получаете и свой задаток, и еще такую же сумму – задаток продавца. Все условия предоплаты и компенсаций оговорите заранее и подробно пропишите в договоре.

Пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры

Рынок недвижимости сегодня не имеет недостатка предложений и большое количество продаваемых квартир затрудняет поиск наиболее подходящего варианта. Те, кто имеет опыт самостоятельного поиска квартиры для покупки, знает, сколько сил, времени и нервных клеток затрачивается, пока не будет найден идеальный вариант.

Мы понимаем это и предлагаем сделать поиск квартиры более рациональным, с наименьшими затратами времени. Этот материал посвящен тому, как свести к минимуму количество неэффективных просмотров квартир. Мы расскажем, как еще на стадии телефонного общения с продавцом получить максимум информации об объекте, на какие моменты следует обратить внимание и поможем понять, как в процессе телефонного разговора с продавцом отсечь заведомо не подходящие вам варианты.

Многолетний опыт работы наших специалистов позволил выделить всего пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры, чтобы определить, подойдет вам такой объект или нет.

Вопрос первый: агент или собственник?

Что нам дает эта информация? Оказывается, немало. Во-первых, если продажей занимается профессионал, это, несомненно, хороший знак – значит, есть человек, который будет «держать руку на пульсе», контролировать подготовку и получение необходимых справок и документов, ничего не упуская. Во-вторых, наличие агента хорошо характеризует собственника квартиры – значит, он привык доверять профессионалам, да и скрывать ему нечего. В-третьих, вам, как покупателю и будущему владельцу квартиры, может также потребоваться консультация специалиста.

Если владелец квартиры занимается процессом продажи самостоятельно – это, конечно, не означает, что следует сразу отклонить данный вариант. Вполне возможно, он окажется человеком сведущим в «делах квартирных», имеющим свободное время и способным самостоятельно справиться с этой задачей. При этом не следует думать, что квартира, продающаяся без участия риелтора, будет дешевле. Бывает и так, что стремление самостоятельно продавать квартиру является свидетельством завышенных пожеланий владельца относительно цены. Часто случается, что оценка стоимости квартиры, произведенная риелторами, не совпадает с желанием продавца, и он решает вести продажу своими силами. Такие люди будут готовы продавать свою недвижимость долго, в надежде найти покупателя, который заплатит требуемую сумму и не согласятся на торг.

Если же вам понравился подобный вариант, и вы окажетесь вдвоем с продавцом без риэлторов, то советуем как можно более основательно подойти к процессу подготовки к сделке и изучить все особенности составления договора купли-продажи. В этом вам поможет наша статья «Составляем договор купли-продажи самостоятельно». Кроме того, рекомендуем вам воспользоваться нашим образцом договора купли- продажи и прочитать одноименную статью «Образец договора купли—продажи», изучить перед сделкой особенности взаиморасчётов и регистрации сделок с недвижимостью.

В любом случае, общаясь по телефону, вы должны понимать, с кем имеете дело – с собственником или риелтором.

Вопрос второй: свободная продажа или альтернативная?

Несомненно, узнать это будет важно – ответ на такой вопрос позволит вам, как покупателю, оценить реальные сроки проведения сделки купли-продажи. Если взамен продаваемой квартиры собственник не планирует покупку недвижимости – это, конечно, идеальный вариант, если вы заинтересованы в быстрой сделке. Свободная продажа освободит покупателя от ожидания и позволит установить минимальные сроки освобождения квартиры.

Альтернативная продажа способна затянуть сроки сделки, но так бывает не всегда. Возможно, у собственника уже есть вариант выезда, который ему подходит, и нужен только покупатель. В этом случае у вас есть отличная возможность договориться о снижении цены – заинтересованный в быстрой продаже собственник более сговорчив.

Если же альтернатива сложная (например, квартиру нужно купить в строго определенном месте, за сумму ниже рыночной либо предполагается привлечение ипотечных средств), то тем, кто не желает затягивать с приобретением квартиры, лучше не тратить время на просмотр данного варианта.

Вопрос третий: о правоустанавливающих документах

Для чего необходима эта информация? Узнав о типе правоустанавливающего документа, вы будете понимать возможный дальнейший сценарий развития событий. Если квартира досталась продавцу по наследству менее 3-х лет назад, возможно, вместе с ней вы получите имущественные претензии тех, чьи права были нарушены. При этом не имеет значения, какая была форма наследования – по закону или по завещанию.

Рискованным для покупателя будет и вариант, когда в качестве документов выступает договор пожизненной ренты – в этом случае также могут возникнуть проблемы.

Квартира находится под залогом? Это также является фактором, осложняющим процесс проведения сделки. Чтобы провести ее, вам однозначно потребуется помощь квалифицированного юриста.

Вопрос четвертый: срок владения квартирой

Если квартира принадлежит собственнику менее трех лет, с большой долей вероятности продавец будет склонять покупателя указывать в договоре сумму меньше реальной стоимости, чтобы избежать больших налоговых отчислений. Законом предполагается уплата налога в размере 13% от суммы более 1 млн., что составляет обычно весьма приличную сумму. Эта цифра может повлиять на окончательную стоимость квартиры, мотивируя продавца к ее увеличению из—за высоких расходов. Другим серьезным фактором риска для покупателя в этом случае будет тот факт, что в случае признания сделки недействительной он может претендовать на возврат только указанной в договоре суммы.

Не нужно забывать, что государство при покупке квартиры возвращает покупателю налоговый вычет с суммы до 2 млн. рублей. Указывая в договоре заниженную стоимость, вы лишаете себя возможности вернуть немалые деньги.

В случае возникновения судебных разбирательств покупатель получит возмещение в размере, указанном в договоре купли—продажи. Вернуть деньги по расписке, которую часто предлагают написать продавцы, может быть очень проблематично.

Обезопасить себя от возможных проблем при покупке квартиры и в этом, и в других случаях можно страхованием титула. Этот вид страхования обеспечивает ваше право собственности на приобретенное имущество в случае мошенничества, неправильного составления документов либо признания продавца недееспособным. Однако надо учитывать, что страхование титула – это дополнительные расходы, поэтому лучше отказаться от просмотра квартиры с такими правоустанавливающими документами, если не готовы к связанным с ними рисками и дополнительными расходами. К тому же, количество предложений на рынке недвижимости позволяет подобрать вариант, не имеющий высоких факторов риска.

Вопрос пятый, касающийся технических особенностей квартиры

Выяснение всех технических характеристик квартиры позволит оценить ее ликвидность еще до просмотра. Первый и последний этажи, удаленность от станции метро более чем на 15 минут ходьбы, отсутствие балкона или лоджии, маленькая (менее 7 кв.м.) площадь кухни или линейная планировка существенно снижают ликвидность такого жилья.

Также постарайтесь выяснить в телефонном разговоре такие нюансы, как состояние подъезда и самой квартиры (если вы не планируете начинать ремонт сразу после покупки, требующая капитального ремонта квартира вряд ли вас устроит). Узнайте, куда выходят окна – квартира с окнами на расположенный рядом многоэтажный дом или на загруженную автомагистраль также будет менее ликвидна, чем жилье с видом на парк или реку.

Год постройки дома, несомненно, также важная характеристика. Чем более позднего года постройки дом, тем в лучшем состоянии его коммуникации, стены, крыша. Если квартира расположена в старом доме, уточните материал перекрытий (бетонные более долговечные), а также поинтересуйтесь, сколько времени прошло с последнего капитального ремонта. Большинство из нас покупают квартиру на долгие годы, поэтому понятно желание приобрести за немалые деньги наиболее ликвидный вариант, квартиру, отвечающую всем вашим потребностям.

Объем информации кажется внушительным, но чтобы обсудить все вопросы, достаточно пятиминутного разговора по телефону.. Конечно, люди все разные, и некоторые не настроены на разговоры по телефону, предпочитая «живое» общение. В этом случае постарайтесь корректно и вежливо объяснить свои вопросы не праздным любопытством, а отсутствием свободного времени и нежеланием обременять продавца нерациональными визитами. Мы уверены – увидев в вас серьезно настроенного покупателя, каждый адекватный продавец поделится с вами всей необходимой информацией.

Теперь вы знаете пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры. Желаем вам удачного выбора!